Почему сносят старые и новые дома

Как будут сносить

Время прочтения — 5 минут 

Покупая квартиру или дом, мы надеемся жить в них длительное время. И неприятно выяснить вскоре после покупки, что многоквартирный дом, в котором вы поселились, или коттедж, согласно закону, в ближайшее время должны быть снесены.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Такие случаи – не редкость. А последствия сноса – это жизнь длительное время без крыши над головой и частичная или полная потеря вложенных в жилье средств. Мы расскажем о том, по каким причинам могут быть снесены ветхие и аварийные дома, новостройки, а также частные дома в поселках и деревнях. И как не оказаться владельцем такого жилья «с сюрпризом».

В 32-ой статье Жилищного Кодекса описан порядок сноса ветхого и аварийного жилья:

  1. После того, как госорганы признают ваш дом непригодным для проживания, они обязаны немедленно сообщить об этом всем жильцам — минимум за месяц до сноса.
  2. Если жильцы вашего дома никак не отреагируют на предупреждение, то есть не напишут заявление на снос или не попросят провести капитальный ремонт, государство может приступить к сносу дома.
  3. Однако перед этим государство должно начать поиск нового жилья для граждан с условиями не хуже прежних. 
  4. Параллельно может начаться процесс разбора здания. Все, кто еще не переехал в новое жилье, должны быть переселены на время в гостиницу или отель за счет местных властей. 

Почему сносят старые и новые дома

Но обычно о том, что дом занесен в список ветхого жилья и подлежит сносу, становится известно года за два до этого события. За эти несколько лет власти могут построить другие дома, куда можно переселить людей.

А жильцы, в свою очередь, должны решить, за какую цену согласны отдать свою не пригодную для проживания квартиру государству. О том, как и когда будет сноситься дом, можно узнать на официальном портале мэрии (разделы «Жилищные вопросы» или «Планы по расселению домов»).

Говоря о том, как составляется этот план, можно отметить, что все зависит от причин сноса и степени изношенности дома. Безусловно, дом, в котором превышена норма содержания токсинов, что наносит сильный вред здоровью, будет снесен раньше, чем дом просто с высокой степенью износа.

Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нем

Svetoslav Radkov/Fotolia

Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными.

Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости. Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.

История застройки XX века: сталинки, хрущевки, брежневки…

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.

1. Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности).

Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно.

Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.

cfirka/Fotolia

2. Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения).

В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.

3. И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них.

Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей.

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?

Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение. Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Ветхие и аварийные дома

Почему сносят старые и новые дома

Снос жилого здания регулируется Жилищным кодексом России. В частности, седьмым пунктом положения, который называется «О признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания многоэтажного жилого дома аварийным или ветхим».

Однако на практике с применением этого закона и других, косвенно относящихся к этой теме, много проблем. Если вы оказались в ситуации, когда ваш многоквартирный дом собираются сносить, не лишним будет узнать следующие детали.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого.

Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв.

butus/Fotolia

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом. Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ).

Проблемы с термином

Например, в нашей стране ни один закон не дает ясного и полного определения термину «ветхое жилье». Конечно, в Жилищном кодексе говорится, что ветхое жилье – это жилье, износ которого превысил отметку 70%.

  1. Если жильцы провели общее собрание и вынесли решение большинством голосом, подали заявление в госорганы с просьбой снести дом из-за его аварийного или ветхого состояния. 
  2. Если дом попадал в госпроект по расселению жильцов из непригодных для эксплуатации зданий. 

Программа реновации жилищного фонда в Москве

Еще одна причина, по которой многоквартирный дом может быть снесен, — это включение в программу реновации жилищного фонда. Стартовой площадкой для апробирования новой программы стала столица России. Порядок обновление жилищного фонда до конца не регламентирован, практика еще не наработана, но первые переселения в рамках программы запланированы на конец 2017 года.

dinozzaver/Fotolia

В программу реновации попали в основном панельные пятиэтажные дома морально устаревших серий (так называемые «хрущевки») и те дома других типов, которые, по мнению составителей списка, устарели в силу своего возраста и расчетного износа.

Участие дома в программе реновации позиционируется как добровольное. То есть если дом попал в список, то выход из программы возможен. Для этого нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором за выход должно быть набрано не менее 1/3 общего числа голосов.

Для включения в программу реновации также потребуется решение общего собрания собственников многоквартирного дома (более 2/3 голосов должно быть отдано за снос и расселение). Решение о включении в программу реновации принимается после подачи соответствующей заявки в управу района.

Как купить квартиру в доме под снос?

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении?

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Почему могут снести

Чтобы было принято решение о сносе, нужно документально подтвердить следующее:

  1. Конструкция жилого дома деформировалась (например, появились трещины на стенах или на потолке).
  2. В доме по непонятным причинам уже больше месяца нет воды, газа или электричества.
  3. Вентиляцию дома пытались починить уже три раза, но неприятный канализационный запах все равно остается. 
  4. Стены и потолок покрываются грибком из-за чрезмерной влажности в помещении.
  5.  У жилья мало окон или нет их вовсе, из-за чего в помещении недостаточно, согласно существующим нормам, солнечного света.
  6. Если исследования подтверждают, что в доме содержится повышенное количество токсинов.

    Должны быть расселены

Государственные нужды: для строительства дорог или сооружений

Многоквартирный или частный дом могут изъять вместе с участком и снести, если площадь под ним нужна для государственных или муниципальных нужд. Например, в этом месте будет проходить дорога, будет проложен газопровод.

Или же тут построят объект для проведения спортивных мероприятий международного уровня. Все это описано в 32-ой статье Жилищного кодекса РФ. Заранее узнать об этом практически невозможно. Подавать в суд — бессмысленно, решение, принятое на государственном уровне, не отменят. Есть смысл судиться разве что за повышение размера денежной компенсации.

Программа реновации жилищного фонда

В 2017 году в нашей стране стартовала программа реновации. Пока что только в Москве. В ее рамках многоквартирный дом может быть снесен, а жильцы переселены в лучшие условия. В программу попали «хрущевки», которые устарели в силу своего возраста и износа. Жильцы должны дать свое согласие на снос – необходимо 2/3 голосов.

Частные дома

В этом году, в июле, президент РФ Владимир Путин подписал закон, который регулирует правила сноса самостроя или приведение его в соответствие с требованиями. Согласно новому закону, если собственник не захочет снести свой дом, у него могут изъять землю.

Что такое самострой

1. Дом построен на участке, который был получен в собственность незаконно. Например, из-за совершения уголовного преступления или в связи с подделкой документов. Вы как текущий собственник можете даже не знать об этом, купив участок и постройки на нем у третьих лиц.

2. Дом построен на участке с иным целевым назначением. Если это так, то он тоже считается самостроем. Поэтому нужно точно знать, к какой земельной категории принадлежит ваша собственность и как можно ею распоряжаться.

Например, если построите дом в природо- или водоохранной зоне или в зоне охраны газопровода, суд может признать его самостроем и потребовать снести. Причем неважно, насколько давно был построен дом — такие случаи бывают даже спустя 30 лет.

3. Дом построен без получения необходимых разрешений и с нарушением строительных норм и правил. Например, вы (или бывший собственник дома) нарушили права кого-то из своих соседей, заняли часть их территории или не учли минимальное расстояние до соседнего земельного участка.

А также если построенное вами сооружение угрожает жизни и здоровью соседей из-за своей ненадежности. Суд вполне может занять сторону соседа и потребовать снести дом, если это подтвердит строительно-техническая экспертиза. Впрочем, прежде вам дадут шанс устранить нарушения.

Еще подробности

  • Снести дом или привести его в соответствие с нормами вам придется за собственный счет и самостоятельно.
  • На снос дается от трех месяцев до года. А на приведение объекта в порядок — от полугода до трех лет. 
  • Участок, на котором возведен самострой, могут изъять только в том случае, если вы не снесли дом или не привели его в соответствие с установленными требованиями в положенный срок.

На что вы имеете право

Если ваш дом идет под снос, вы имеете право выбрать и получить другое жилье. Вы можете посетить будущую квартиру или комнату и убедиться, что она соответствует вашим ожиданиям. На улучшение жилищных условий после сноса рассчитывать не стоит: если вы жили в коммуналке, скорее всего, вас переселят в аналогичные условия.

У вас также есть право самостоятельно обозначить выкупную цену за квартиру, а если она покажется государству завышенной, можно аргументировать ее, принеся справку от оценщиков. Причем если вы проживали в снесенном доме по договору аренды муниципального жилья, вы можете выбрать новое жилье по договору социального найма.

Из-за чего можно судиться с властями

1. Например, вы жили на 4 этаже, а после сноса вас поселили на последний 9-ый этаж, где протекает крыша. Вы вправе требовать компенсацию за моральный ущерб и на ремонт, а также переселения в лучшие условия.

2. В новом жилье отсутствует газ, вода или электричество на протяжении месяца. 

https://www.youtube.com/watch?v=upload

3. Новое жилье хуже по сравнению с предыдущим по каким-то вашим личным критериям. Если удастся доказать это в суде, предоставив документы от независимой жилищной инспекции, то вы получите доплату или компенсацию.

Советы

  • При покупке дома или квартиры спросите все документы, которые подтверждают, что данный объект не является самовольно построенным (право собственности на участок земли под недвижимостью; документы, разрешающие строительство или реконструкцию этой недвижимости; а также акт, по которому недвижимость была введена  в эксплуатацию).
  •  Если вы уже купили квартиру и у вас появились сомнения, сходите в паспортную службу, к которой прикреплен дом, и поинтересуйтесь, возможна ли приватизация по такому-то адресу и сделки с квартирами. В доме, который предназначен под снос, все эти операции запрещены.
  • Сходите в БТИ и узнайте, насколько плачевно/прекрасно состояние здания.
  • Закажите выписку из ЕГРП в ФРС и выясните, нет ли обременения на этой квартире по причине аварийности.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector