Регистрация договора участия в долевом строительстве

Самостоятельная регистрация ДДУ

Начнем с того, что существует сам договор (ДДУ), в котором отсутствуют любые упоминания о том, кто будет регистрировать документ. К договору прилагаются дополнительное соглашение, в котором речь идет о различных услугах, оказываемых застройщиком за отдельную плату, в частности, регистрация документа как раз является той дополнительной услугой, которую оказывает застройщик дольщику.

Федеральный закон (ФЗ-214) определяет, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются положениями закона «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП). В статье 16 ЗоЗПП говорится о том, что покупка одних товаров или услуг не может заставлять потребителя приобретать другие товары, услуги.

Другими словами, застройщик не может навязать дольщику услугу регистрации ДДУ (оформление недвижимости в собственность, равно как и прочие услуги), если он того не желает, дольщик имеет полное право самостоятельно зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.

Однако сегодня регистрация ДДУ застройщиком является общепринятой практикой, подавляющее большинство дольщиков, не задумываясь, платят застройщику за регистрацию. В некоторых случаях дольщику действительно проще заплатить, чтобы за него все сделали, особенно, если ему никогда не приходилось заниматься подобными вопросами.

Выход из сложившейся ситуации имеется. Перед дольщиком, который не хочет платить лишние деньги и может найти время на то, чтобы оформить регистрацию самостоятельно, стоит задача, состоящая из двух этапов.

Сейчас мы приведем способ, который поможет дольщику отказаться от дополнительной услуги. На этапе подписания ДДУ (это происходит в офисе продаж) не нужно задавать лишних вопросов, а просто подписать сам ДДУ, а также дополнительное соглашение — договор об оказании возмездных услуг, где будут перечислены различные услуги, порядок их оказания, размер оплаты, в том числе и услуга регистрации ДДУ в Росреестре.

Уже на следующий день нужно прийти в отдел продаж с заявлением о желании расторгнуть дополнительное соглашение (при этом, подтверждается согласие выполнять условия основного документа). Заявление пишется в двух экземплярах, один передается ответственному лицу (в отделе обслуживания сделок), а на втором ставится пометка, подтверждающая принятие заявления.

Теперь остается ждать результата в виде получения официального ответа от компании-застройщика. Есть два сценария развития событий – либо застройщик соглашается разорвать договор о дополнительных услугах либо отказывается это сделать (в письменной форме).

В первом случае можно приступать к оплате и регистрации договора. Во втором случае нужно оплатить сумму, запрошенную застройщиком, брать официальный ответ застройщика, договор долевого участия и отправляться в суд с исковым заявлением.

Если суд примет решение в пользу дольщика (а шансы достаточно высоки), то сумма, уплаченная по второму договору, будет возвращена. При этом, обязательства по ДДУ застройщик будет обязан выполнить, поскольку причин для расторжения этого договора просто нет.

Значение регистрации договора участия в долевом строительстве

Государственная регистрация договора долевого строительства требует подачи заявления от обеих сторон договора, то есть от участника долевого строительства и от застройщика, а также самого договора и необходимого пакета документов.

Если регистрируется первый договор долевого участия на данный объект, то документы будут отличаться от тех, которые потребуется предоставить при государственной регистрации всех остальных ДДУ на данное строение.

Документы, раскрывающие детали его деятельности по застройке, в том числе:

  • Разрешение на строительство.
  • Проектную декларацию.
  • Договор страхования гражданской ответственности застройщика, где страхуется неисполнение обязательств по передаче квартиры по договору долевого участия (а также ненадлежащее исполнение этих обязательств) с документом, подтверждающим уплату страховой премии или ее части по договору страхования. Как вариант, принимается договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств застройщика по передаче квартиры по договору долевого участия с документом, подтверждающим оплату вознаграждения по данному договору поручительства.
  • Выписка из ЕГРН о праве собственности застройщика на участок земли, на котором ведется строительство.
  • Списки граждан, которым предоставлено право приобрести жилье эконом-класса на установленных законом ЗУ определенных категорий, если такое жилье там уже построено или только строится.

Если регистрируются все последующие договоры участия в долевом строительстве в этом же многоквартирном доме, от застройщика будет требоваться предоставить только договор страхования гражданской ответственности или договор поручительства за исполнение обязательств по ДДУ, но только если данные договоры заключены отдельно для каждого участника долевого строительства.

Это правило утверждено Законом № 218-ФЗ (ч. 2 и 3 ст. 48) и Административным регламентом, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ № 789 от 09 декабря 2014 г. (п. 12).

Документы, которые застройщик уже предоставлял в Росреестр при регистрации первого ДДУ, должны быть помещены в реестровое дело правоустанавливающих документов. После этого, согласно Закона № 218-ФЗ (ч. 4 ст.

Со стороны участников в долевом строительстве при государственной регистрации ДДУ потребуется представить документы согласно Закона № 218-ФЗ (ч. 1 и 2 ст. 14, ч. 4 и 8 ст. 18, ст. 21):

  • Три подлинных экземпляра договора участия в долевом строительстве с прилагаемыми документами. Один экземпляр остается в Росреестре, второй передается застройщику, а третий остается у участника долевого строительства. Если на данную квартиру участников долевого строительства приходится больше, чем один, то количество экземпляров ДДУ соответственно увеличивается.
  • Документы для удостоверения личности участника долевого строительства. Если участник является ребенком до 14 лет, его законный представитель представляет свидетельство о рождении. Если участник – недееспособное лицо, его представитель представляет документ, подтверждающий его назначение опекуном данного гражданина.
  • Заявление о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве от участника ДДУ и от застройщика.
  • Если участник долевого строительства состоит в браке, он должен представить согласие второго супруга на совершение им сделки, согласно п. 3 ст. 35 СК РФ. Согласие должно быть заверено нотариусом. Согласия не потребуется, только если оба супруга участвуют в договоре долевого строительства.
  • Составленный застройщиком и согласованный с участником договора долевого строительства документ с описанием квартиры, приобретаемой до ДДУ, с указанием планируемой площади квартиры и ее местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества.
  • Если участнику договора участия в долевом строительстве предоставляется кредит для одновременной регистрации обременения права, потребуется представить договор залога права требования.

Необходимо уплатить госпошлину за государственную регистрацию ДДУ.

Размер госпошлины за регистрацию ДДУ для физических лиц равен 350 р., а для организаций – 6 000 руб. (Федеральный Закон № 221-ФЗ от 21 июля 2014г.). Но, поскольку установленный размер госпошлины делится в равных долях между участниками ДДУ, то по этому правилу участник ДДУ платит госпошлину в размере 175 руб.

, а застройщик – в размере 3 000 руб. Если заявление о регистрации и уплата госпошлины производится через сайт государственных услуг, госпошлина платится с понижающим коэффициентом 0,7 (см. п. 2 ст. 333.18, пп. 30 п. 1 ст. 333.33 и п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Квитанция об уплате госпошлины не потребуется при подаче заявления на регистрацию, но по собственной инициативе заявитель может предъявить квитанцию. Важно здесь только одно: если информация об уплате госпошлины не появится в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах в течение 5 дней с момента подачи заявления в Росреестр, то Росреестр вернет документы без рассмотрения, согласно Закону № 218-ФЗ (ч. 7 ст. 18 и п. 3 ст. 25).

Способы подачи документов и заявления перечислены в Законе № 218-ФЗ (ч. 1 и 2 ст. 18):

  • Вы можете подать заявление лично, посетив территориальное отделение Росреестра, или через МФЦ. В некоторых МФЦ, список которых опубликован на сайте Росреестра, прием документов ведется по экстерриториальному принципу, то есть независимо от места расположения объекта недвижимости. Также лично документы принимает уполномоченное лицо Росреестра, осуществляющее выездной прием.
  • По почте заказным письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.
  • Через интернет в виде электронных документов на сайте Росреестра или через портал государственных услуг (см. ч. 1 ст. 18 Закона 3 218-ФЗ).

Уведомления об уплате государственной пошлины и об окончании регистрации договора придут вам на мобильный телефон, который вы указали в заявлении, в виде смс-сообщений и на электронную почту (Порядок, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ № 137 от 16 марта 2016 г. (п. п. 3, 4)).

Согласно Закона № 218-ФЗ (ч. 1 ст. 16), срок, в который проводится государственная регистрация договора участия в долевом строительстве с первым участником ДДУ, не превышает 7 рабочих дней с момента приема заявления.

Регистрация договора участия в долевом строительстве

После регистрации договора на нем ставится специальная регистрационная надпись, которая подтверждает государственную регистрацию (см. ч. 2 ст. 28 Закона № 218-ФЗ).

Если вы приобрели квартиру по договору участия в долевом строительстве, то обязанность уплаты налога на имущество физических лиц у вас появляется со дня регистрации права собственности на квартиру (ст.

400 и 401 НК РФ). Для купивших недвижимость действует налоговая льгота, которая подразумевает возврат части уплаченного налога на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости приобретенного имущества, но не больше 2 000 000 руб. (см. пп. 6 п. 3 ст.

Чем регистрация договора долевого участия в строительстве выгодна для участников сделки? Подобная мера – гарантия защиты от недобросовестных застройщиков, минимизация риска потери вложенных средств. Процедура позволяет исключить вероятность махинаций с объектами недвижимости, например, продажу одних и тех же площадей нескольким лицам.

Уполномоченные органы регистрируют исключительно договор долевого участия, никакая иная форма договора не предусмотрена. Для строительной организации это своего рода обязанность работать в соответствии с законодательством РФ федерального уровня.

Порядок процедуры регистрации договора долевого участия в строительстве прописан в Законе №122-ФЗ. Последовательность действий рассмотрим ниже.

Что почем? Сколько стоит зарегистрировать договор на самом деле

Надо сказать, в качестве оплаты за данную услугу застройщик просит немалые суммы, стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тыс. рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может переваливать за 300 тыс. рублей.

Как правило, застройщики привязывают сумму оплаты за регистрацию ДДУ к стоимости квартиры, берется процентное соотношение стоимости приобретаемого жилья к сумме оплаты. Так, сегодня застройщики и девелоперы берут до 1% стоимости квартиры.

Кстати, от такой практики застройщики стали понемногу отходить, принимая за стоимость своей услуги некую фиксированную величину.

Возможно, так происходит по той причине, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам все труднее стало отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, каким образом метраж и стоимость жилья может влиять на стоимость услуги (фактически, набора одних и тех же действий, совершаемых в стандартной последовательности).

На самом деле, цена услуги, которую застройщики тем или иным способом навязывают, слишком завышена даже при минимальном ценнике. Вся процедура регистрации сводится к подаче набора документов (со стороны застройщика и дольщика), причем, делается это, как правило, «оптом», на регистрацию одновременно отправляются десятки договоров.

Регистрация договора участия в долевом строительстве

И да – застройщик обязан подать полный комплект документов со своей стороны только единожды, когда заключается и регистрируется первый ДДУ (в возводимом жилом комплексе). Единожды подается проектная документация, разрешения, пр., а затем вместе с пакетом дольщика застройщик подает заявление о его согласии на договор, пр.

После «открытия регистрации» повторная подача всего пакета предоставленных документов не требуется, нужна, главным образом, информация, которая касается каждого дольщика.

Каким же образом потребителя приучили к тому, чтобы отдавать достаточно серьезные суммы за столь необременительное для застройщика занятие? Застройщику весьма выгодно получать хорошие деньги, фактически, ни за что.

Если на этапе строительства основные денежные средства, уплаченные дольщиками, уходят на закупку строительных материалов, оплату рабочих, обеспечение работы оборудования, спецтехники, то на этапе регистрации вложения минимальные.

Собственно, все затраты, с которыми столкнется дольщик, будут ограничены лишь госпошлиной (до 350 рублей), ну и транспортными расходами (и то не факт: документы можно подать в ближайший МФЦ или даже через интернет).

Застройщику на руку отсутствие четкой и структурированной информации о том, в каком порядке нужно проходить процедуру регистрации и какие документы нужно предоставлять. Операторы Росреестра и МФЦ частенько сами не в курсе, так как подобные обращения являются на данный момент крайне редкими.

Соответственно, представители самого застройщика также не горят желанием кого-либо консультировать по данному вопросу. Поэтому при самостоятельной регистрации ДДУ действительно придется приложить определенные усилия.

Часто менеджеры застройщика настаивают на том, чтобы регистрацией договора занималась компания, если речь, все же, зашла об этом, так как большинство клиентов продолжают считать услугу обязательной. Соответственно, для клиентов, которые склонны платить за регистрацию ДДУ запрашиваемые суммы, предусмотрены различные преференции (при выборе квартиры, пр.).

Для самих продажников также предусмотрены различные бонусы, если они будут навязывать услугу, поэтому если имеет место хороший поток клиентов, они могут под разными предлогами отказывать тем, кто не хочет платить лишние деньги.

Официально отказывать в подписании ДДУ никто не будет, так как это явно противоречит закону (описано выше). Например, «жадному» клиенту предоставляется возможность купить жилье, однако без бронирования конкретной квартиры, мол, застройщику неизвестно, когда клиент зарегистрирует договор, и произойдет ли это вообще. В итоге, клиент может получить, мягко говоря, не самые выгодные условия.

Далее, процедура регистрации предполагает подачу документов сразу двумя сторонами, если застройщик может подать документы за дольщика (через доверенность), то шансы, что застройщик выпишет аналогичную доверенность дольщику, практически равны нулю.

Как правило, менеджеры объясняют — чтобы дольщик мог сам зарегистрировать договор, необходима встреча представителя застройщика и дольщика в месте подачи документов (в данном случае, от застройщика нужно заявление о своем согласии на заключение договора с дольщиком, так как остальные документы уже застройщиком поданы).

Соответственно, застройщик может ссылаться на невозможность выделить менеджера, который бы заниматься отдельным дольщиком персонально, таким образом, процесс регистрации можно оттянуть до того момента, когда самые лучшие квартиры окажутся проданными.

Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, через МФЦ, через интернет (сайт Росреестра или Единый портал госуслуг), почтовым отправлением. Кроме того, есть возможность передать документы представителю Росреестра, при выездном приеме (при ограничении возможности передвижения это бесплатно, в прочих случаях на возмездной основе).

Регистрация (по закону) должна быть осуществлена в течение семи рабочих дней, если документы подавались через МФЦ, тогда это займет на пару дней больше времени (с учетом пересылки). По истечении указанного времени нужно получить на руки зарегистрированный договор, на документе появится регистрационная надпись.

Подготовка документации

От лица застройщика:

  • документ, подписанный обеими сторонами,
  • заявление о регистрации документации,
  • действующий договор страхования гражданской ответственности строительной компании,
  • подтверждение факта оплаты страховой премии,
  • разрешение на строительство,
  • проектная декларация,
  • план строительного объекта,
  • список граждан, приобретающих строящуюся недвижимость.

Последние четыре пункта требуются, если планируется регистрация первого договора долевого участия в строительстве. В дальнейшем с каждым последующим инвестором застройщик будет предоставлять в регистрационный орган только первые четыре пункта.

От инвестора:

  • договор ДУ минимум в трех экземплярах – для себя, Госреестра и застройщика. Количество экземпляров зависит от числа участников стройки,
  • заявление о регистрации документации,
  • удостоверение личности гражданина,
  • согласие членов семьи инвестора на совершение сделки с обязательной подписью нотариуса,
  • документ о залоге права требования (если гражданин прибегнул к услугам кредитных организаций для оплаты доли в строительстве),
  • характеристики строительного объекта с указанием расположения выделенной доли гражданина,
  • квитанция об уплате госпошлины (по желанию участника, но если сведения об уплате отсутствуют в государственной информационной системе платежей, пакет документов не будет принят в работу).

Подача документов на долевое строительство в орган государственной регистрации

Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) – орган, где регистрируется договор долевого участия в строительстве. В одно из его отделений по месту нахождения строящегося объекта и нужно обращаться.

Если все требования подачи документов соблюдены правильно взамен государственный орган выдаст расписку в их получении. В ней должны быть отражены ФИО и должность специалиста, принявшего бумаги, дату приема, их полный перечень, а также контактный номер телефона, по которому впоследствии можно будет узнать об этапе регистрации.

Срок регистрации договора долевого участия в строительстве также регламентируется законом. При оформлении первого участника долевого строительства он составляет десять дней, со вторым и последующими гражданами процесс проходит скорее и заканчивается в течение одной рабочей недели. При определённых обстоятельствах срок может затянуться на месяц.

Процедура уплаты государственной пошлины регламентирована положениями действующего Налогового кодекса Российской Федерации. В случае, если речь идет о регистрации ДДУ со стороны юридического лица, размер пошлины составит 6000 рублей.

Например, в договоре указывается только застройщик и единственный дольщик. Сумма платежа будет поделена между двумя участниками. Соответственно, застройщик обязан выплатить 6000/2=3000 рублей, а второй участник – 350/2=175 рублей.

Если ДДУ заключается между застройщиком и двумя дольщиками, государственная пошлина автоматически делится на троих участников. Таким образом, компания-застройщик выплатит 2000 рублей, а каждый из дольщиков по 116 рублей.

Квитанция об оплате государственной пошлины считается отдельным документом. Если речь идет о юридическом лице, пошлина должна быть оплачена платежным поручением. Дольщик может оплатить пошлину в банке.

Получение документов из Росреестра

По истечении срока в назначенный день тому, кто регистрирует договор долевого участия в строительстве, необходимо явиться в территориальное управление Росреестра или по адресу Многофункционального центра, предъявить удостоверение личности и имеющуюся расписку и получить на руки заверенный специальной подписью бланк договора долевого участия.

Документ со свежими сведениями о регистрации в системе Росреестра, выдаётся в двух экземплярах: инвестору и компании-застройщику. Третий экземпляр государственная организация оставляет у себя в архиве.

Сроки регистрации договора рассчитываются следующим образом:

  • Если имеет место регистрация первичного договора (механизм регистрации пакета с участием первого дольщика), проходит не более 18 календарных дней.

  • Для проведения процедуры регистрации последующих договоров отводиться не более 5 дней.

Чтобы забрать зарегистрированный ДДУ, участник обязан предъявить паспорт (документ может быть заменен соответствующей доверенностью, предварительно заверенной в нотариальной конторе) и расписку, полученную от уполномоченного специалиста.

Рекомендуется тщательно осмотреть заверенный экземпляр договора. Документ должен содержать специальную регистрационную надпись, удостоверяющую проведение вышеописанной процедуры.

Подготавливаем документы

В любом случае, к моменту принятия судом решения договор зарегистрирован не будет, так как застройщик не получил от дольщика набор документов, требуемых для этого. Поэтому на этом этапе дольщику нужно подготовить необходимые бумаги со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит в Росреестр необходимые документы), и отправиться регистрировать свой ДДУ.

Документы для регистрации понадобятся следующие:

  • Удостоверение личности или доверенность, если кто-либо регистрирует договор по поручению дольщика. Если в сделке участвует тот, кто представляет интересы ребенка, требуется свидетельство о рождении, за недееспособного сделку может оформлять его опекун, в этом случае потребуется свидетельство о назначении опекуном;

  • Договор о долевом участии. Документ необходимо предоставить в трех экземплярах (для дольщика, Росреестра и компании-застройщика), если договор дольщиков несколько, то должно быть соответствующее количество экземпляров;

  • Заявление о регистрации, это должно быть заявление от дольщика и заявление от застройщика. В случае самостоятельной регистрации последний сам его предоставит в Росреестр;

  • Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования;

  • Документы по объекту недвижимости – план объекта с указанием месторасположения квартиры, площади и прочих параметров жилья. Документы составляются застройщиком и в момент подписания ДДУ согласовываются с дольщиком;

  • Документ о согласии супруги (супруга) на проведение сделки, заверенный нотариально. Не потребуется если муж и жена являются участниками сделки.

В связи с тем, что в законодательстве периодически происходят изменения, представленный перечень может быть изменен, поэтому нужно уточнять его в Росреестре. При подаче документов нужно оплатить пошлину (до 350 р.

О чём еще нужно знать

Договор долевого участия в строительстве признается действительным только со дня его регистрации. Это значит, что строительная организация не имеет юридических оснований требовать от инвестора финансовых вложений до даты вступления в силу главного документа, определяющего их взаимоотношения.

В свою очередь, участники договора ДУ не должны платить налог на имущество физических лиц до введения в эксплуатацию объекта договора. А после сдачи недвижимости застройщиком и подписания акта приема-передачи объекта у них появляется возможность возврата ранее уплаченного налога на доходы физических лиц через имущественный налоговый вычет, обратившись в налоговую организацию.

Заключение

Мы описали последовательность действий, которые необходимо предпринять при самостоятельной регистрации ДДУ. Надеемся, что изложенная информация поможет вам обеспечить экономию во время оформления недвижимости у застройщика.

Регистрация договора участия в долевом строительстве

Помните о своем праве отказаться от дополнительных услуг, это относится не только к регистрации договора, но также и к оформлению жилья в собственность. В завершение хотелось бы напомнить о необходимости внимательно изучать договор, и обращаться к профессиональным юристам в случае возникновения различных затруднений.

Игорь Василенко

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector