Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)
Права созаемщика по ипотеке на квартиру

В ипотеке квартира я заемщик муж поручитель плачу только я

Можно ли прекратить поручительство по ипотеке?

  1. Готовность поручителя взять на себя весь груз ответственности в случае, если заемщик не сможет или не захочет нести свои обязательства. Несмотря на то, что взыскание в первую очередь будет обращено на залоговое имущество (приобретенную в кредит недвижимость), часто его стоимости недостаточно, чтобы покрыть всю сумму задолженности.
  2. К поручителю предъявляются более строгие требования, чем при обычном потребительском кредитовании. Хотя этот вопрос больше должен волновать заемщиков, находящихся в поиске подходящих поручителей, у последних вполне может возникать беспокойство относительно сохранности сведений об их реальном финансовом и имущественном положении, которое придется раскрыть, даже, быть может, в ущерб своим интересам. Более того, поручителю приходится фактически подставлять свое имущество под серьезный риск обращения на него взыскания и находиться под таким давлением в течение всего срока действия чужой ипотеки.
  3. Необходимость сознательно пойти на некоторые ограничения своих финансовых планов на будущее. Ипотека может длиться 10, 20 лет, а значит, все это время поручителю будет крайне затруднительно получить кредит на свое имя, либо возможности кредитования будут сопряжены с существенными ограничениями по сроку, лимиту суммы и другим условиям. Получить поручителю ипотеку на свое имя будет практически нереально, разве только если доходы составляют очень приличную сумму.

Все указанные обстоятельства не только характеризуют статус поручителя по ипотеке, но и наглядно показывают все риски, на которые ему приходится идти. Объем ответственности очень большой, причем нести ее приходится не за себя, а за третье лицо.

В современных реалиях кредитования найти, по сути, на всё согласного поручителя крайне проблематично. Именно с этим связана тенденция последних лет, при которой банки все чаще отказываются от условия обязательного поручительства по ипотеке, предпочитая банковскую гарантию, повышенный первоначальный взнос, предоставление дополнительного залога.

Но если ипотека оформляется заемщиком, состоящим в браке, его супругу (супруге) придется быть либо созаемщиком, либо поручителем, что, по сути, не особо сказывается на уровне ответственности и рисках.

К сожалению, прекращение поручительства по инициативе исключительно самого поручителя невозможно. Более того, законодательство идет по пути ограничения возможностей поручителя на законных основаниях отказаться от несения своих обязанностей.

Это вполне логично, ведь, соглашаясь быть поручителем по ипотеке, человек должен понимать весь уровень своей ответственности, действовать разумно. Кроме того, если бы поручитель мог в любое время и по любым мотивам отказаться от исполнения условий договора, это ставило бы под угрозу саму природу гарантирования исполнения кредитных обязательств в такой форме.

  1. По соглашению всех сторон кредитного правоотношения, то есть с согласия банка и заемщика. Обычно в этом случае банк может пойти на встречу, только если ему будет предложено аналогичное или лучшее обеспечение, либо объем оставшейся задолженности позволяет отказаться от обеспечения.
  2. С прекращением кредитного обязательства, что фактически означает погашение ипотеки в полном объеме.
  3. С прекращением срока поручительства (договора поручительства), в том числе при истечении срока, в рамках которого банк мог бы предъявить поручителю исковое требование о погашение долга – в зависимости от ситуации один или два года.
  4. Замена заемщика на другое лицо (перевод долга), если поручитель не выразит ясно свое согласие отвечать за нового должника. Практика перевода долга по ипотеке была наиболее характерна для России в конце 2000-х годов, а в целом присуща кризисным явлениям в экономике и, в частности, на ипотечном рынке. Как правило, перевод долг осуществляется заемщиком с согласия банка, когда первый, понимая свою неспособность платить по кредиту, хочет реализовать ипотечную недвижимость. Банки часто идут навстречу заемщику в подобного рода ситуациях, видя в новом заемщике более надежного и платежеспособного клиента. В ряде случаев такой исход выгоден и поручителю. Если заемщик очевидно не способен нести бремя по кредиту, лучше уж будет платить другой человек, чем прежний заемщик. Но всегда стоит помнить о своем праве отказаться от несения обязанностей поручителя при переводе долга на иное лицо – это позволит снять с себя все обязательства. С другой стороны, если договором поручительства предусмотрено заранее данное согласие поручителя на перевод долга (а такое часто встречается), то повторное согласие и соблюдение порядка его получения уже не потребуются. В этой ситуации поручителю действительно очень выгодно, чтобы долг был переведен на лицо, способное самостоятельно нести обязанности по погашению кредита.

Поручительство не прекращается за смертью должника. Более того, вступление в права наследования и переход долга наследникам не подпадают под правило о переводе долга. Если наследники откажутся от наследства, вся ответственность по ипотечному обязательству перейдет к поручителю.

В этой ситуации единственная надежда снизить свой уровень ответственности – погашение части или всего кредита за счет страховой выплаты, если жизнь заемщика была застрахована, а смерть при имеющихся обстоятельствах подпадает под страховой случай.

Статус созаемщика

Статус созаемщика напоминает статусы основного заемщика и поручителя, но ряд отличий позволяет считать созаемщика отдельной и самостоятельной фигурой в кредитных правоотношениях.

Созаемщик:

  • имеет равные с заемщиком права, включая право претендовать на квартиру, приобретенную на ипотечные кредитные средства;
  • несет одинаковую с заемщиком ответственность по ипотеке, при этом, если заемщик не сможет погасить очередной платеж, эта обязанность автоматически перейдет на созаемщика;
  • может нести всю основную нагрузку по кредитному договору, пока у заемщика не появится возможность платить по ипотеке самостоятельно, независимо от того, временный или постоянный характер носит такая ситуация.

Права, обязанности, ответственность созаемщика могут быть изменены условиями договора в части:

  • степени ответственности (солидарная/субсидиарная);
  • порядка несения обязательств по кредиту созаемщиком в случае неспособности основного заемщика нести свои обязательства;
  • определения прав созаемщика на приобретаемую по ипотеке квартиру, в том числе если он не является супругом, либо является гражданским супругом.

Стороны (заемщик, созаемщик, банк) вольны по своему усмотрению оговаривать права и обязанности по кредитному договору, но в пределах допустимого и незапрещенного законодательством.

При оформлении кредита к созаемщику предъявляются аналогичные требования, что и к заемщику. Идентичен и пакет документов, которые он должен предоставить. Хотя многое зависит от банка и условий ипотеки.

Несмотря на то, что статус созаемщика, за небольшими исключениями, схож со статусом заемщика, это касается только условий кредитного правоотношения. Это важно, поскольку, становясь созаемщиком, многие часто рассматривают такую ситуацию как возможность безусловно претендовать на приобретаемую по ипотеке квартиру.

В ипотеке квартира я заемщик муж поручитель плачу только я

На самом деле статус созаемщика сам по себе ничего подобного не предусматривает, за исключением ситуаций, когда квартира, приобретенная по ипотеке, сама по себе дает право претендовать на нее созаемщику.

Например, супруг получает такое право не потому, что является созаемщиком, а потому, что квартира будет иметь статус совместно нажитого имущества. В то же время, выступая в статусе созаемщика, гражданский супруг, если отдельным договором сторон или при оформлении квартиры не предусмотрено иное, никаких прав на квартиру, приобретенную по ипотеке, иметь не будет.

Аналогичное можно сказать и о всех других ситуациях, при которых право на квартиру (долю) требует наличия договора заемщика и созаемщика, а не может быть приобретено в силу закона, как в случае супружеских правоотношений.

  1. У вас могут возникнуть проблемы в будущем с получением кредита на собственные нужды, поскольку для всех банков вы будете являться заемщиком, уже имеющим текущий непогашенный кредит.
  2. Если основной заемщик перестанет платить кредит, допустит просрочки и другие нарушения, все претензии банк с полным правом предъявит вам, причем автоматически, и только потом начнет требовать с поручителей, если они, конечно, есть. Погашенные за заемщика суммы созаемщик сможет взыскать только в судебном порядке, но вероятность их возврата зависит от характера и объема прав на приобретенную по ипотеке недвижимость.
  3. Необходимо всегда четко оговаривать, какие права созаемщик получить на квартиру, приобретаемую по ипотеке. Этот вопрос решается в рамках оформления права (регистрации) на недвижимость либо договором сторон, в том числе брачным контрактом.

На что следует обратить внимание поручителям

​Ответственность поручителя по ипотеке стандартна. Она солидарная с заемщиком, что означает необходимость несения всей полноты ответственности вместе с должником. Разумеется, в первую очередь в случае нарушения условий ипотеки банк предъявит претензии заемщику, но если его финансовое положение не позволяет рассчитываться с кредитом, то претензии будут направлены уже в адрес поручителя.

В ряде единичных случаев, солидарная ответственность поручителя может быть заменена на субсидиарную (дополнительную), а также быть ограничена конкретными пределами по сумме или проценту от задолженности.

Некоторый нюанс ипотеки – наличие залога. Обременение носит фактически безусловный характер, и, если у заемщика возникают финансовые проблемы, банк вправе обратить взыскание на приобретенную в кредит недвижимость.

Правило «единственного жилья» здесь не действует. Отчасти такое условие снижает уровень риска поручителя. По крайней мере, гасить за заемщика весь объем долга ему точно не придется. Но ипотека – крупный кредит, и часто так бывает, что реализовать залоговое имущество на сумму, позволяющую покрыть весь долг, невозможно. В этой ситуации дефицит покрытия будет взыскан с заемщика и поручителя солидарно.

Важным представляется и еще одна особенность поручительства по ипотеке. В отличие от заемщика и созаемщика, поручитель, даже если погасит часть или весь долг по ипотеке, не вправе претендовать на приобретенную в кредит недвижимость.

Он может в этом случае потребовать от заемщика в порядке регрессного иска вернуть выплаченную за него сумму, и даже потребовать обращения взыскания на имущество заемщика-должника, но здесь правило «единственного жилья» будет полностью применимо, без всяких исключений.

  1. Убедиться в финансовом положении заемщика, наличии у него имущества, на которое может быть обращено взыскание, способности заемщика своевременно платить по кредиту. Доверять словам в такой ситуации не стоит.
  2. Внимательно прочитать все условия договора поручительства, желательно и кредитного договора. Если что-то непонятно, вызывает сомнения, кажется слишком рискованным, покажите договор юристу, а не расспрашивайте нюансы в банке или у заемщика. Последнего интересует один вопрос – побыстрее оформить кредит и приобрести недвижимость. Сотрудники банка часто утаивают в разговоре некоторые детали, уточнение которых может вызвать отказ поручителя подписывать договор. Эти условия вовсе необязательно содержать что-то противоречащее закону, но они могут при определенных проблемах с выплатами кредита ухудшить положение поручителя или ограничить его права.
  3. Если есть возможность выбора – стать поручителем или созаемщиком, рассмотрите оба варианта внимательно. У созаемщика больше прав, а особенно – право претендовать на недвижимость, приобретенную в кредит. Аналогично стоит внимательно рассмотреть возможность оформления ипотечной недвижимости с долей поручителя. Этот вариант разумен, законен и эффективен, когда поручителями, созаемщиками, заемщиками выступают родственники, планирующие совместное проживание в ипотечной квартире или доме.

Можно ли прекратить быть созаемщиком?

Такой вопрос часто возникает у созаемщиков, у которых начинаются проблемы по ипотеке или возникло желание самому взять кредит, но в нем отказывают. К сожалению, односторонний отказ созаемщика продолжать нести свои обязанности невозможен.

Созаемщик вправе требовать прекращения, изменения кредитного договора, вправе его полностью или частично оспаривать, но эти вопросы, если другие стороны кредитного договора (основной заемщик, банк) возражают, решаются только в судебном порядке.

Вместе с тем, если банк, заемщик и созаемщик придут к соглашению, то выход созаемщика из договора ипотеки возможен путем:

  • подписания дополнительного соглашения к договору ипотеки;
  • заключения нового кредитного договора, с новым созаемщиком либо без такового;
  • подписания двух новых кредитных договоров с разделением обязательств созаемщика и заемщика.

Следует только учесть, что банки, как правило, не очень охотно идут на подобного рода изменения, поскольку за ними всегда стоит либо конфликт, либо финансовая проблема, что в любом случае повышает риски и влияет в худшую сторону на надежность погашения обязательств по ипотеке.

Что будет с недвижимостью по ипотеке после смерти заемщика

Права созаемщика по ипотеке на квартиру

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор. Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение. В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются». Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

На момент заключения кредитного договора между заемщиком и созаемщиком, как правило, всегда складываются хорошие отношения, есть уверенность друг в друге и доверие. Но ипотека – длительный кредит, который зачастую не успевает завершиться, когда ситуация между должниками начинает накаляться и перерастает в конфликт.

  1. Между супругами в порядке раздела имущества путем заключения мирового соглашения или в суде.
  2. По соглашению всех сторон кредитного договора – банка, заемщика и созаемщика в части кредитных правоотношений.
  3. По соглашению заемщика и созаемщика – в части определения прав каждого (доли) в приобретенной по ипотеке квартире, а если стороны не придут к соглашению – в судебном порядке.
  1. Как бы вы не делили свои права по отношению к квартире, приобретенной по ипотеке, она будет оставаться единым залоговым имуществом – обеспечивающим исполнение условий договора, если иного статуса не удастся получить по соглашению с банком.
  2. Невозможно заемщику и созаемщику на свое усмотрение разделить свои долговые обязательства по кредиту, не привлекая к этому банк. Подобного рода соглашения в силу своего противоречия условиям кредитного договора будут, по меньше мере, оспоримыми со стороны банка, а по факту – ничтожными.
  3. Обязательства между супругами делятся согласно долям каждого из них в общем имуществе, но суд не может своим решением принудить банк в этом случае к пересмотру условий ипотеки. Судебное решение по разделу долга будет применимо, когда банк потребует взыскания долга. В этом случае, уже при взыскании банком долга в судебном порядке, суд будет руководствоваться решением предыдущего суда о разделе долга. Но, опять же, квартира, приобретенная по ипотеке, является залогом, а значит, суд с почти 100% вероятностью примет решение об обращении взыскания на нее. Разумеется, все будет определяться размером долга (банковского требования), правомерностью его истребования и другими конкретными обстоятельствами дела.
  1. Статусом квартиры, который она получила при оформлении (регистрации недвижимости).
  2. Соглашением (договором) созаемщика и заемщика, в том числе брачным договором. При этом соглашением может быть предусмотрен конкретный порядок предъявления созаемщиком прав на квартиру в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по ипотеке, пределы прав и ответственности, другие существенные обстоятельства. Такой порядок актуален, прежде всего, при отсутствии у сторон официальных брачных отношений.
  3. Сущностью и особенностями обременения, которое наложено на квартиру как на залоговое имущество.

Во избежание проблем, созаемщикам рекомендуется заранее оговаривать вопросы прав на квартиру с заемщиком, официально и письменно оформляя такие договоренности.

Статья 1175 Гражданского кодекса РФ определяет, что задолженность по ипотечному кредиту подлежит обязательной выплате кредитору. После смерти должника все его долги передаются его наследникам. Однако ипотека, имеет ряд особенностей.

Судьба ипотеки и предмета залога будет зависеть от следующих факторов:

  • имеются ли по ипотеке поручители или созаемщики;
  • заключался ли договор страхования жизни и здоровья клиента;
  • есть ли наследники.

Если наследство умершего заемщика по ипотеке было успешно распределено между наследниками, то долг должен быть ими погашен. Здесь банк может затребовать срочное закрытие кредитного договора или пойти навстречу и реструктурировать ипотеку.

Созаемщики и поручители, подписавшие договор, несут вместе с заемщиком солидарную ответственность по оформленным обязательствам. Это значит, что после смерти заемщика, обслуживание кредита переходит на них.

В ситуации, когда заемщик по ипотеке застраховал себя от потенциальной смерти и утраты здоровья, банк получит за наступление страхового случая страховую сумму, с помощью которой погасит задолженность.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector