Места общего пользования в многоквартирном доме

Понятие и состав

Что входит в площадь мест общего пользования?

Такие места общего пользования, относящиеся к коллективной собственности жильцов, перечислены непосредственно в Жилищном кодексе (ст. 36).

К ним относится четыре вида объектов:

  1. Территория, на которой расположен дом.
  2. Любые помещения, не принадлежащие к квартирам: лифтовые шахты и сами лифты, лестницы и лестничные клетки, коридоры, холлы, площадки, чердаки и подвалы.
  3. Общественные спортзалы, игровые комнаты и другие культурно-досуговые помещения, не закрепленные за частными собственниками, имеющиеся в элитных жилых комплексах.
  4. Кровля и техническое оборудование, служащее для обслуживания всех квартир.

Еще более детальный перечень дан в Постановлении Правительства N 491 от 13.08.2006, где определяются правила содержания мест общего пользования.

Этот документ относит к общим объектам инженерные сети, включая стояки холодной и горячей воды, канализационную систему, стояки отопления, а также подземные паркинги, построенные на средства собственников квартир.

Нормативная база

Коммунальные услуги регулируются большим количеством подзаконных нормативных актов, разобраться в которых простому жильцу нелегко.

Важнейшими правовыми документами по теме обслуживания общих объектов многоквартирного жилого комплекса являются:

  • Жилищный кодекс;
  • Постановление Правительства N 491 от 13 августа 2006 г.;
  • Постановление Правительства N 290 от 3 апреля 2013 г., где определен минимальный перечень работ и услуг, которые должна выполнять управляющая компания для поддержания общих объектов дома в нормальном состоянии;
  • Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170;
  • ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги».

На уровне кодекса закреплены лишь самые общие правовые нормы, относящиеся к правам на общее имущество дома.

Постановление Правительства N 491 закрепляет правила оказания услуг по содержанию общих объектов в доме. В частности, перечислены виды работ, которые должны выполняться для поддержания этих объектов в надлежащем санитарном и техническом состоянии.

Там же определяются лица, ответственные за выполнение этих работ, при различных формах управления домом.

В третьем разделе говорится о способах несения расходов на содержание общих объектов дома при наличии в доме ТСЖ и при обслуживании управляющей компанией.

В Постановлении Госстроя перечислены конкретные нормативы выполнения работ по обслуживанию жилого фонда, такие как частота уборки лестничных клеток.

ГОСТ сводит воедино требования к качеству коммунальных услуг, содержащиеся в многочисленных СанПиНах, и дает ссылки на них.

Он определяет четкие количественные и качественные показатели относительно каждой из услуг в области ЖКХ, такие как объем мусорных контейнеров и периодичность вывоза мусора, температура воды и т.п.

Основным законодательным актом о перепланировке на местах общего пользования является Постановление Правительства № 502-ПП от 22 июня 2010 года.

Другие акты о переустройстве жилой и нежилой площади.

Раздел законодательства Статья
Жилищный кодекс Глава 4. О перепланировке
Статья 26. Правила согласования
Статья 27. Основания для отказа в разрешении
Статьи 22-24. Об особенностях перевода жилой площади в нежилую
Градостроительный закон Ст. 51. О разрешении на строительство
СНиП 52-01-2003
2.01.07-85
3.03.01-87
СанПиН 2.1.2.2645-10
2.1.2.1002-00
ВСН 61-89(Р)
  • Данный казус связан с изначальными не согласованными с администрацией действиями и приведению помещения в опасное для проживания место или не пригодное по санитарно-гигиеническим нормам.
  • Бывает также, что собственник планирующий перепланировку делает все по правилам. Собрал собрание, получил одобрение, заказал дорогостоящий проект и другие разрешения, но в администрации отказали в перепланировке из-за того, что в доме на момент собрания лиц, проживающих по договору аренды, было в большинстве.

Согласование перепланировки мест общего пользования в многоквартирном доме

Согласовать перепланировку следует первоначально с членами семьи и лицами, прописанными в квартире, подготовленной в переделке.

Далее начинается довольно длительная процедура по обходу всех пунктов, в которых выдают то или иное заключение-разрешение на выполнение работ.

Необходимые условия

При затрагивании мест общего имущества во время перепланировки обязательным и безоговорочным условием является получение письменного согласия каждого жильца дома.

На собрании, посвященном голосованию должны присутствовать владельцы квартир или лица, арендующие жилую площадь на долгосрочной основе.

Порядок оформления

Для начала согласования действий, необходимо поговорить с сотрудником управляющей компании или с назначенным жильцами лицом по управлению домом об организации собрания для жильцов.

Если условия соблюдены, то перепланировка в кругу соседей может считаться одобренной.

После собрания нужно заказать проект по заранее начерченному эскизу, одобренному семьей и соседями.

  • Проектная документация обязана побывать у экспертов в службе безопасности (МЧС) и в СЭС. На данном этапе проверяется безопасность в результате выполнения работ и соответствие санитарным нормам.
  • Если никто их пройденных инстанций не против перепланировки в квартире и на местах общего пользования, то можно относить все собранные документы в администрацию города, а точнее в отдел жилищной инспекции.

Порядок содержания и обслуживания

Важнейшими работами по обслуживанию общих помещений в доме являются:

  1. Регулярная уборка.
  2. Отопление в холодное время года.
  3. Освещение.

Поскольку хозяева квартир выступают собственниками общих помещений в доме, их содержание и ремонт ложатся на их плечи.

Объем услуг рассчитывается по общедомовым счетчикам, а если их нет, то по нормативам исходя из площади всех общих помещений в доме.

Если стоит общедомовой счетчик, то из общего объема потребления вычитают сумму потребленных коммунальных услуг по квартирам и делят получившийся объем между всеми квартирами.

Если в какой-то из квартир не стоит тот или иной счетчик, объем потребления считают по нормативу, и потребленное сверх норматива добавляется к общедомовому объему потребления.

Для определения доли от общедомовых затрат, которую несет каждый собственник квартиры, общую сумму делят на площадь всех квартир в доме и умножают на площадь квартиры каждого собственника. Поэтому у владельцев более крупных квартир плата за ОДН выше.

Сроки

Самые минимальные сроки на проведение всех процедур оформления, это полтора месяца.

В данный период входят:

  1. проведение собрания и получение одобрений от жильцов – от двух дней (если предупредить людей буквально за день до собрания). Действенность такой спешки обычно мала. Обычной практикой считается уведомление соседей не меньше чем за неделю до планируемого собрания;
  2. заказ и получение проекта занимает по времени от нескольких дней до пары недель;
  3. получение заключений от пожарников, сотрудников СЭСа и архитектурного от дела минимум занимает шесть дней, по два дня на каждую инстанцию;
  4. предоставление всех документов, рассмотрение заявки и выдача разрешения от Жилищной инспекции занимает 30 календарных дней.

Стоимость услуг

Услуга Цена в тыс. рублей
Консультация проектировщика 1-2
Нотариальное заверение согласий от соседей 1-3
Разработка проекта 5-50
Получение заключений от МЧС и СЭС 2-10
Получение разрешения в администрации с согласованием проекта 15-30
При пользовании услугами посреднической организации все мероприятия для получения разрешения будут стоить 30-150

Ответственность за самозахват

Общие помещения в доме должны служить всем жильцам, но нередко кто-то из соседей использует их в своих персональных нуждах.

Самозахват общих помещений незаконен, а нередко и опасен.

Первое, куда стоит обратиться при захламлении общего коридора вещами кого-то из соседей – это ТСЖ или управляющая компания. Они обратятся к виновному с предписанием об устранении нарушения.

Но если сосед не отреагирует на это, можно обратиться в органы пожарного надзора, так как нарушается п.23 Постановления Правительства РФ №390 от 25.04.2012 г., которым установлены требования противопожарного режима. Для виновных может наступить административная ответственность.

Как мы видим, места общего пользования – еще один вид собственности, который принадлежит жильцам многоквартирных домов.

Чтобы они были комфортны для проживания и радовали глаз, нужно, чтобы за их содержанием был тщательный контроль.

Зная нормативы содержания мест общего пользования, можно добиться от управляющей компании, чтобы они поддерживались в чистоте и порядке.

Как получить разрешение на переоборудование санузла

При переделывании санузла следует точно знать, на что могут дать согласие, а на что нет.

Можно:

  1. объединить раздельный санузел через снос перегородки;
  2. переставить сантехнические узлы в пределах ванной комнаты;
  3. увеличить площадь помещения за счет нежилой площади.

Нельзя:

  1. перемещать санузел на площадь, под которой находится жилое помещение;
  2. увеличивать ванную присоединением площади кухни или комнаты;
  3. создавать проем из комнаты или кухни;
  4. ограничивать доступ к стояку.

Согласование перепланировки мест общего пользования в многоквартирном доме

Порядок оформления

Если работы в квартире произведены, а разрешение не было получено, то правила не запрещают подать иск в суд о признании перепланировки законной.

Как оформить

Оформление перепланировки происходит следующим образом:

  1. приглашается человек из жилищной инспекции для фиксирования изменений;
  2. подготавливается проектная документация по факту переделки;
  3. подтверждается, что проведенные работы не ведут к снижению безопасности жильцов и что санитарное состояние дома не ухудшилось;
  4. подается иск в суд о признании перепланировки законной.

Закон предусматривает штраф в 2500 рублей.

Если были зафиксированы случаи травм, несоответствия нормам строительства или санитарного состояния, а также при повторном наложении санкций, штраф увеличивается и может достигнуть ста тысяч.

Что можно, а что нельзя делать

Что входит в разрешенные действия:

  1. в некоторых случая можно обойтись без проекта перепланировки;
  2. не обязательно заверять согласия от жильцов дома у нотариуса;
  3. устанавливать сплит-систему, остеклять балкон или создавать проем в перегородке, без разрешения администрации.

Нельзя:

  1. начинать работу без согласия семьи и жильцов;
  2. выполнять работы без привлечения профессионалов;
  3. получить измененные документы после перепланировки без акта скрытых работ.

Куда обращаться

  • При голосовании жильцов на собрании следует убедиться в подавляющем большинстве собственников квартир, т.к. если все владельцы разъехались, а голосовать пришли арендаторы жилья, то согласие от соседей не будет признано официальным документом.
  • Если перепланировка оформляется через суд, то проектная документация будет необходима даже на самые незначительные переделки.
  • Жилищный кодекс разделяет понятия «перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме» и «переустройство». Для переустройства не требуется получение разрешения от органов власти.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector