Налог при второй продаже квартиры

В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму.

Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль. С нее и должен быть уплачен НДФЛ, ставка которого в 2019 году остается без изменений – 13 %.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Однако у некоторых граждан есть основания продать квартиру без налога в 2019 году, даже если сумма сделки будет превышать затраты на ее приобретение. Речь идет о минимальном сроке владения, установленном ст. 217.1 НК РФ.

В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других — пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.

Обратите внимание: Федеральным законом  от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет.

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60. Дату начала владения можно посмотреть в выписке из ЕГРН, или более старых вариантах этого правоустанавливающего документа (свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП).

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года. Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года.

Пример 2. Гражданка Семченко М.Б. купила квартиру в мае 2016 года. С какого года она сможет продать ее таким образом, чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры? Поскольку жилплощадь была приобретена после 01.01.2016 года, владелица не сможет реализовать ее без уплаты налога вплоть до июня 2021 года.

Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

  • наследования;
  • получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
  • перехода в частную собственность по программам приватизации;
  • на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2016 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2019 году вносить в бюджет не нужно.

Люди пенсионного возраста часто интересуются — при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?

Налог с продажи квартиры в 2019 году

Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года она решает ее продать. Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2019 году в собственности менее 3 лет?

Оплата налогов при покупке второй квартиры

Продажа недвижимости физическим лицом влечет за ним обязанность подать декларацию о доходах в срок не позднее 30 апреля следующего года, независимо от того купил ли он другое жилье, а также будет ли начислена какая-либо сумма налога.

Долевая собственность на отчужденный объект подразумевает деление прибыли на сумму свыше 1 миллиона рублей на число собственников, каждый из которых платит 13% от своей части.

Следует помнить про налоговый вычет при покупке жилья, который существенно уменьшает налогооблагаемую базу. Приобретая другое жилье, продавец недвижимости может уменьшить сумму, с которой будет уплачиваться налог, если он купил жильё в один и тот же налоговый период с продаваемой недвижимости.

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ плательщики, которые приобрели жилье или участвуют в его строительстве, имеют право получить однократный налоговый вычет из суммы фактически произведенных расходов, но не более 1 миллиона рублей.

Данная статья закона означает, что у человека, который приобрел квартиру, есть право на возврат из бюджета 13% от 1 миллиона рублей. Имущественный налоговый вычет можно получить по месту работы или в налоговой инспекции.

До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже.

Налог при второй продаже квартиры

Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года».

Если право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.

В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).

ПримерВы продаете долю в квартире.

публикации СПИК: налогообложение НДФЛ при разных сроках владения недвижимостью

Ситуация 1Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2Долю вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.—————————-

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам.

Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации».

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

ПримерВ марте 2017 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2019 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2019 года доля сына составила 2/3.

В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2017 года.

Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.2. Порядок оформления договора купли-продажи доли.

Поговорим о них подробнее.

Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года и она
находится в вашей собственности больше 3 лет, вы имеете право не
платить НДФЛ с продажи. Несмотря на то, что в 2016 году в Налоговый
кодекс были внесены изменения, это правило действует и на
сегодняшний день.

В феврале 2015 вы купили дом по договору купли-продажи и
оформили его в собственность. В марте 2018 дом был продан. В 2019
году вам не нужно платить налог с продажи, так как дом был куплен
до 01.01.2016.

С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ.
Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог,
нужно, чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило
касается жилья, купленного после 01.01.2016 года.

Ниже рассмотрим каждый случай.

Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не
платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права
собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.
Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России
от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.

В марте 2016 года вы получили в наследство от мамы земельный
участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок
в любой момент, начиная с апреля 2019 года, так как на вас
распространяется правило о минимальном периоде собственности 3
года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять
налоговую инспекцию о сделке.

Если недвижимость получена в подарок от члена семьи или близкого
родственника, не нужно платить налог с продажи через три года после
получения права собственности (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкие
родственники, согласно п. 18.1 ст.

В феврале 2017 года брат подарил вам комнату в коммунальной
квартире. Если вы продадите ее после марта 2020 года, то имеете
право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не платить НДФЛ с продажи.
Так как комната получена в  подарок от близкого родственника,
то на вас распространяется 3-летний срок владения.

Вы можете продать квартиру и не платить налог, если после
приватизации прошло больше 3 лет (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

В мае 2019 года вы решили продать квартиру, которую
приватизировали в январе 2016 года. С момента приватизации прошло
больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от подоходного
налога с продажи. Кроме того, вам не нужно информировать налоговый
орган и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Если вы получили имущество по договору пожизненной ренты, вы
имеете право на 3-летний минимальный срок владения.

Вы заключили договор ренты и пожизненного содержания с
иждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно вы выплачивали ей ренту.
После того, как соседка скончалась, вы на законных основаниях стали
собственником ее квартиры. Через три года после оформления квартиры
в собственность вы можете продать ее без налога.

Для всех остальных ситуаций недвижимость, купленную после
01.01.2016, можно продать без налога не ранее, чем через 5 лет
после оформления права собственности.

Какую информацию необходимо знать продавцам недвижимости.

Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный
срок владения, то должны заплатить налог с продажи.
Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие
налогооблагаемую базу – сумму, которую вам заплатили за квартиру.

!!! Важно:

  1. Если после использования льготы налог стал равен нулю, вам
    все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по
    месту жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет
    налога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы,
    продав квартиру, законно не заплатили налог. В противном случае у
    налогового органа будут к вам вопросы и на вас наложат
    штраф.
  2. Если вы продаете квартиру, купленную после  01.01.2016
    года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в
    Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой
    стоимости. Налог платится с большей суммы.

Один из способов уменьшить НДФЛ с продажи – это использовать не
весь доход, а за вычетом расходов. Что это значит?
Законодательством определено, что налог можно заплатить не со всей
суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки.

То есть
берется разница между деньгами, что вы получили за недвижимость, и
теми деньгами, что вы когда-то отдали за эту же недвижимость. С
этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК
РФ.

В 2017 году вы купили квартиру за 2 млн рублей и в 2018
продали за 5 млн. В 2019 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ.
Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоваться
вычетом расходов: из 5 млн.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

В 2018 году вы купили земельный участок за 3 млн, а в 2019
году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость была
меньше покупной, вы освобождены от уплаты налога. Не
забудьте подать декларацию! Несмотря на нулевой доход, вы обязаны
оповестить налоговые органы о сделке.

При покупке и продаже недвижимости обязательно сохраняйте
документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов
необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с
декларацией 3-НДФЛ.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку
нашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайта
вы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажи
недвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать ему
правильные вопросы.

Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу
брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была
получена в наследство, подарена или приватизирована. В этой
ситуации применяется имущественный вычет при продаже, максимальный
размер которого 1 млн. рублей.

То есть вы можете уменьшить
налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним: налогооблагаемая база
– это деньги, которые вы получили от продажи недвижимости, и с
которых должны заплатить налог. Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК
РФ.

Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллиона
рублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.

Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн
рублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение,
невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге?
Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не с
двух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.

Не забудьте важный момент! Если квартира была
куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть
стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и
70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Поручите заполнение декларации 3-НДФЛ личному налоговому
эксперту онлайн-сервиса НДФЛка.ру. Мы составим для вас грамотные
документы и расскажем, какая продажа не облагается
налогом

Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой
собственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решила
продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей и
воспользоваться имущественным вычетом при продаже.

В 2017 году вы за 2 млн. рублей купили квартиру, в 2018
продали ее за 3 млн. В 2019 году вы должны подать декларацию
3-НДФЛ. Давайте посчитаем, какая схема для вас более выгодна:- Вычет расходов на приобретение.

Имущественный вычет используется только раз в
году. Если вы в одном календарном году продаете несколько
квартир, уменьшить налог с продажи за счет имущественного вычета
можно только по одной из них.

В 2017 году вы получили в наследство квартиру и дом. В 2018
году вы продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн. Так как ни один
из объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на их
приобретение у вас не было, в 2019 году при подготовке 3-НДФЛ
используйте имущественный вычет.

Но имейте в виду – применить вычет
можно только на один объект. Какой налог с продажи компенсировать
имущественным вычетом, выбирайте произвольно – это не влияет на
конечную сумму налога. В результате размер вашего налога составит
520 тыс. рублей = 13% х (3 млн 2 млн – 1 млн).

Если вы не единственный собственник жилья, то
имущественный вычет распределяется на всех собственников. Вот как
говорится в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализации
имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной
собственности, соответствующий размер имущественного налогового
вычета распределяется между совладельцами этого имущества
пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае
реализации имущества, находящегося в общей совместной
собственности)».

Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой
собственности. Каждый из супругов собственник ½ квартиры. Пара
решила продать жилье по единому договору купли-продажи за 1 млн. и
воспользоваться имущественным вычетом.

Правила применения вычетов при
продаже недвижимости

Налог при второй продаже квартиры

Большая часть людей, занимающихся покупкой объектов недвижимости во второй раз, постоянно интересуется возможностью получения вычета по имуществу через фирму-работодателя. Действительно, это легко выполняется не только при помощи налоговой инспекции.

Для получения своих финансов заявителю нужно написать заявление в инспекцию по месту жительства. Оно должно содержать реквизиты фирмы, где официально работает гражданин. После проверки всех документов инспекция отправит вычет на расчетный счет владельца компании, откуда он будет направлен к сотруднику, сделавшему запрос. Но как быть, если есть несколько мест работы?

В такой ситуации НК РФ предлагает получение вычета у всех работодателей. В такой ситуации общая сумма разбивается между несколькими фирмами. Сотрудник может получить вычет сначала в одной организации, а затем – в другой.

Что касается пенсионеров, то они, согласно новой поправке, могут перенести получение вычета на 3 года. К сожалению, в 2014 году у них отсутствовала подобная возможность, поэтому не все успели воспользоваться этой процедурой. К счастью, теперь ее используют даже те пенсионеры, кто перестал работать после выхода на пенсию.

Не всегда инспекция готова выплачивать обратившимся гражданам денежные вычеты. Существует перечень ситуаций, при которых она совсем не может выплатить заявленную сумму. К ним относят:

  • покупка недвижимости для сотрудника за финансы компании-работодателя;
  • в сделке покупки участвовали родственники;
  • квартира была куплена с помощью финансовых средств государства по одной из льготных программ;
  • в сделке принимали участие военнослужащие;
  • пакет предоставленных документов не был полным.

Во всех остальных случаях вычет проводится без задержек. Его могут получить все граждане, кто нуждается в возврате средств от государства.

Как определяется?

Новой поправкой в НК РФ было предусмотрено, что граждане, получившие вычет по налогам до введения поправки, уже не смогут использовать его еще раз, если захотят купить второй объект недвижимости. По этой причине появляется вопрос: как определить момент, когда это право начало действовать?

Налог при второй продаже квартиры

Здесь есть сразу несколько нюансов. Первое, на что нужно обратить внимание, это затягивание процесса покупки жилья. У большей части покупателей нет на руках необходимой суммы, поэтому им приходится брать кредит, оплачивать жилье в рассрочку или занимать деньги у друзей и родственников.

Может случиться так, что сделка купли-продажи осуществилась в 2013 году, но имущество перешло в пользование только после введения поправки. Порядок последующих действий будет зависеть от того, по какому договору жилье перешло во владение нового хозяина.

Рассмотрим ситуации:

  1. Квартира приобреталась на правах общего долевого пользования с другими «дольщиками». В этой ситуации следует смотреть на дату, обозначенную в акте приема-передачи.
  2. Покупка недвижимости оформлялась с подписанием обычного соглашения про куплю-продажу. После этого гражданин, в чью собственность перешло жилье, прошел процедуру регистрации прав собственности. В подобной ситуации началом появления права на вычет считается дата, проставленная в свидетельстве про его получение.

Налог за детей платят родители в предусмотренном порядке.

При совместной собственности сумма чистого дохода от продажи квартиры делится между собственниками по договоренности, основанием для которой является заявление о распределении долей, которое пишется собственниками в налоговой инспекции.

Непредставление декларации или несвоевременно уплаченный налог с продажи квартиры влечет за собой ответственность по ст.122 и 119 НК РФ.

Выгода, полученная при вычитании суммы в договоре уступки прав требования и суммы в договоре долевого участия, облагается налогом 13%. Это значит, что на все жилье в строящихся домах, в независимости от форм его оформления (договором переуступки или долевого участия), продавцы платят налог на тех же условиях, которые установлены для вторичного жилья.

Заключение

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

При покупке второго объекта недвижимости новому владельцу жилья не нужно ничего платить в государственную казну. Более того, у него появляется возможность получения налогового вычета, способного вернуть часть денег, уплаченных по подоходному налогу.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

К сожалению, использовать данный вычет можно только в том случае, если при покупке первой квартиры государством была выдана неполная сумма. Если он уже был использован, то покупатель не сможет вернуть свою часть денег.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector