Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Санкции за односторонний отказ от договора аренды

С учетом положений указанной главы, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора аренды сторонам не разрешен. Стороны могут предусмотреть такой порядок прекращения договора аренды и без существенных нарушений его условий, предусмотренных ст.ст. 619-620 ГК РФ.

Помимо изложенных в вышеуказанных статьях причин для расторжения, стороны могут дополнить договор любыми другими условиями, не противоречащими ГК РФ и правилам свободы заключения договора.  

При заключении и последующем исполнении договора аренды нужно обратить внимание на следующие условия: 

    • Порядок и возможность расторжения договора по инициативе любой из сторон; 
  • Штрафные санкции за досрочное расторжение договора; 
  • Дополнительные основания для расторжения договора аренды, не предусмотренные ст. 619-620 ГПК РФ. 

Пример. В договор аренды коммерческого помещения было включено право арендатора досрочно и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии уведомления арендодателя не позднее чем за 2 месяца до даты окончания договора.

Таким условием владелец помещения страхует себя от досрочного освобождения помещения арендатором и компенсирует упущенную выгоду вследствие простоя помещения. 

При этом, не взирая на содержание договора, стороны в любой момент могут договориться о прекращении действующего соглашения без оглядки на причины такого прекращения.  

Стороны могут завершить арендные правоотношения одним из следующих способов: 

    • Вследствие истечения срока действия договора; 
    • По соглашению сторон до истечения срока действия договора; 
    • Путем одностороннего отказа в порядке, предусмотренном договором; 
  • В судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 619-620 ГК РФ. 

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прекращение действия договора аренды вследствие истечения его срока носит более чем простой характер. Обычно от одной из сторон требуется уведомление в письменном виде в адрес второй стороны об отсутствии намерений по пролонгации договора.

Ничто не мешает сторонам в любое время договориться о прекращении договора до завершения срока его действия. 

Достигнутое соглашение лучше оформить письменно во избежание возможных претензий, а в случаях, когда договор аренды прошел государственную регистрацию – потребуется и государственная регистрация соглашения о его прекращении.

В соглашение стороны могут внести ряд самых разных условий, касающихся порядка освобождения помещения и сроков. Например: 

    • Размер и сроки возвращаемого депозита за аренду; 
    • Размер и порядок выплаты компенсации за простой помещения; 
  • Сроки высвобождения площадей, порядок демонтажа оборудования и отделимых улучшений и т.д. 

Соглашение составляется в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. А при необходимости в его госрегистрации – в трех экземплярах.   

Согласно положениям ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств, если только такое право не дано сторонам сделки или одной из них в условиях договора. 

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть возможность расторжения договоренности в одностороннем порядке, прописав условия для него и порядок. Это могут быть: 

    • Сроки извещения второй стороны о разрыве договорных отношений; 
    • Компенсации за односторонний отказ; 
  • Санкции и пени за нарушение порядка одностороннего расторжения. 

Судебная практика на этот счет однозначна и подтверждает право сторон включить условие об одностороннем отказе в договор. При наступлении условий, дающих право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договоренности, обращаться в суд не потребуется.

Самым сложным и длительным способом расторжения договора аренды является судебный порядок, применяемый при отсутствии договоренности между сторонами или же в случаях грубого нарушения условий соглашения одной из сторон.

Гражданский кодекс устанавливает несколько оснований для каждой из сторон, но они не являются исчерпывающими и стороны могут внести в договоренность любые другие условия для досрочного расторжения договора.

В некоторых случаях в договоре можно не расширить, а, наоборот, сократить установленный в законе перечень оснований для одностороннего отказа. Это допустимо в случаях, когда норма, закрепляющая право на отказ от договора, является диспозитивной (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В частности, диспозитивными являются положения статей 717 и 719 Гражданского кодекса, позволяющие подрядчику и заказчику отказаться от договора в случаях определенных нарушений со стороны контрагента. На диспозитивный характер этих норм указывает оговорка «если иное не предусмотрено договором».

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ.

Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора (ст. 717 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором подряда, подрядчик при наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 719 ГК РФ).

Например, в договор подряда можно включить конкретные основания для отказа заказчика от договора (лишь в случае нарушений обязательств со стороны подрядчика) и прямо указать, что отказ заказчика от договора по иным основаниям не допускается (постановления ФАС Центрального округа от 04.05.10 по делу № А23-2391/09Г-6-130 , Московского округа от 20.03.08 по делу № А41-К1-16458/07).

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Разумеется, те основания для одностороннего отказа от договора, которые предусмотрены императивными нормами, в договоре отменить нельзя. Например, нельзя ограничить право на односторонний отказ от договора возмездного оказания услуг (постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.10 № 2715/10).

Заявление об одностороннем отказе или изменении его условий недействительно, если такое право не предусмотрено в законе или договоре. Это Пленум Верховного Суда РФ отметил в пункте 12 постановления N 54.

Гражданский кодекс предусматривает односторонний отказ от исполнения договора для договоров:

  • купли-продажи (ст.464, п.2 ст.475 и п.2 ст.480 ГК РФ);
  • поставки товаров (п.2 ст.515 и п.1 ст.523 ГК РФ);
  • подряда (ст.717 и п.2 ст.719 ГК РФ);
  • возмездного оказания услуг (ст.782 ГК РФ);
  • транспортной экспедиции (ст.806 ГК РФ);
  • поручения (ст.977 ГК РФ);
  • коммерческой концессии (п.1 ст.1037 ГК РФ) и др.

Отказ от сделки допустим, если стороны соблюли установленные для этого условия. Например, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончить ее к сроку нереально.

Немотивированный отказ от исполнения договора аренды возможен, только когда договор заключен на неопределенный срок. В этой ситуации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. При аренде недвижимого имущества — за три месяца (ст.610 ГК РФ)

Размер платы за отказ от сделки должен быть соразмерен негативным последствиям из-за отказа от исполнения обязательств или изменением условий контракта. Иначе суд вправе частично или полностью отказать в ее взыскании.

Существенные условия договора поставки

Гражданский кодекс разрешает сторонам предусмотреть в договоре плату за односторонний отказ от договора или его изменение (п.3 ст.310 ГК РФ и п.16 постановления N 54). Плата должна компенсировать партнеру неудобства из-за отказа от исполнения обязательства и покрыть потери.

Перед тем как включать в договор условие о плате за односторонний отказ от договора, изучите практику судов по сделке. Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание на ситуацию, когда компания расторгает договор по условию, которое предусмотрено законом.

Суд вправе снизить плату за отказ от договора

Суд может снизить размер платы за односторонний отказ от договора, если одновременно соблюдены два условия:

  1. Доказано, что размер платы не соответствует неблагоприятным последствиям, которые влечет отказ от исполнения обязательства;
  2. Сторона, которая хочет взыскать плату за односторонний отказ, действует недобросовестно.

Но из текста постановления Пленума Верховного Суда неясно, вправе ли суд по своей инициативе снизить размер платы или отказать в ее взыскании либо для этого требуется заявление. Но если компания хочет добиться снижения платы за односторонний отказ от договора, ей лучше самой заявить об этом суду. При этом сошлитесь на постановление N 54.

Компания вправе учесть в расходах плату за отказ от договора (подп.13 п.1 ст.265 НК РФ). При методе начисления признайте расходы на дату, когда признали долг (подп.8 п.7 ст.272 НК РФ).

Но есть риск, что инспекторы посчитают плату за отказ от контракта необоснованным расходом. Чтобы обезопасить расходы, подтвердите, что потери от отказа от сделки меньше, чем от длящегося договора. Если компания не сможет наглядно показать выгоду от расторжения договора, расходы безопаснее не учитывать (ст.252 НК РФ).

Когда право на односторонний отказ предусмотрено императивно, устанавливать плату за него нельзя. В постановлении N 54 в качестве примера императивной нормы Пленум Верховного Суда РФ привел право сторон на отказ от бессрочного договора аренды.

Так, если компания заключила бессрочный договор аренды, она вправе расторгнуть его, если заранее уведомит арендодателя. И даже если стороны предусмотрят в договоре плату за одностороннее расторжение такого договора, это условие будет ничтожным.

Право на расторжение договора аренды без суда зависит от его срока действия

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время. Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от соглашения аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). В суд обращаться не нужно. Так же как и не обязательно особо оговаривать это право в договоре.

Стороны вправе установить иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды с неопределенным сроком исполнения. То есть можно предусмотреть увеличенный или сокращенный срок уведомления об отказе от соглашения.

В отношении соглашений, заключенных на определенный срок, в Гражданском кодексе нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ).

Таким образом, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.

ГК РФ определяет требования, предусмотренные для порядка информирования арендодателя по факту прекращения договора аренды.

Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора аренды по собственной инициативе. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора.

Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора).

Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Такой позиции придерживаются и нижестоящие суды. Таким образом, в интересах арендатора четко указать в договоре, что он имеет право не просто на расторжение договора аренды по своей инициативе, а на отказ от него именно в одностороннем внесудебном порядке, который влечет за собой расторжение договора (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При этом, как следует из п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой предоставлено право на отказ от договора или исполнения договора, должна, осуществляя представленное право действовать добросовестно и разумно в установленных пределах.

Как отметил ВС РФ, нарушение представленной обязанности может повлечь отказ в судебной защите, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится.

Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь. В действительности не все так однозначно.

Есть разные судебные позиции на этот счет. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» вопроса о плате за досрочный выход из договора не коснулось (судебная практика по вышеуказанному постановлению: Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014).

Некоторые суды считают, что нельзя предусмотреть в договоре аренды штраф за то, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний внесудебный отказ от договора и при этом ничего не нарушал.

По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств.

В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права.

Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). Поэтому односторонний отказ арендатора от исполнения договора не может являться основанием для применения к нему меры ответственности в виде неустойки (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2016 г. по делу № А55-16666/2015).

В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке

Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение соглашения путем обращения в суд (ст. 620 ГК РФ) не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем внесудебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор будет считаться соответственно расторгнутым или измененным.

Как отмечается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», договор изменяется или прекращается с того момента, когда было доставлено соответствующее уведомление о прекращении или изменении договора.

Следовательно, Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно.

Каким условиям стоит уделить особое внимание в договоре аренды

Важно правильно сформулировать условие договора о праве на односторонний отказ. В таком условии должно фигурировать именно право на отказ от договора, а не право на его расторжение по инициативе одной из сторон.

Кроме того, лучше прямо указать, что право на отказ реализуется путем направления другой стороне уведомления об отказе от договора. Например, в одном из дел стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора по иным основаниям (эти основания были предусмотрены в договоре) с предварительным уведомлением арендодателя за три месяца до даты расторжения.

В итоге суды посчитали, что такое условие просто устанавливает дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора, но не предоставляет арендатору право на односторонний отказ от исполнения договора без суда (определение ВАС РФ от 19.01.

11 № ВАС-15206/10). Суды не всегда придерживаются такой жесткой позиции – в некоторых случаях условие о праве на «одностороннее расторжение договора» они расценивают именно как право на односторонний отказ во внесудебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.

Во-первых, можно установить конкретный способ уведомления контрагента об отказе от договора (например, только письмом с уведомлением о вручении).

Во-вторых, можно конкретизировать момент, с которого договор будет считаться расторгнутым. По общему правилу таким моментом является дата получения уведомления об отказе от договора другой стороной (постановления Президиума ВАС РФ от 25.07.

11 № 3318/11 , ФАС Московского округа от 23.12.09 по делу № А40-58637/07-67-479 , ФАС Уральского округа от 23.12.10 по делу № А60-12506/2010-С7). Но можно предусмотреть и другой момент. Например, в договоре возмездного оказания услуг была предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора путем направления другой стороне уведомления за 30 календарных дней до даты расторжения договора.

Одна из сторон направила второй стороне такое уведомление. Действие данного договора прекратилось по истечении 30-дневного срока с момента получения второй стороной уведомления об отказе от договора (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.03.11 по делу № А46-9767/2010).

ВОПРОС В ТЕМУ

Может ли энергоснабжающая организация включить в договор энергоснабжения дополнительные основания для своего одностороннего отказа от договора?

Нет, условие будет ничтожным. Когда абонентом по договору энергоснабжения выступает юрлицо, энергоснабжающая организация вправе отказаться от договора только по основаниям, предусмотренным статьей 523 ГК РФ, кроме случаев, установленных законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 546 ГК РФ).

СОВЕТ В ТЕМУ

Уведомление надо формулировать так, чтобы из него явно следовал отказ от договора, а не намерение отказаться от договора в будущем

Например, если в уведомлении указано, что сторона откажется от договора в случае недостижения согласия с контрагентом по какому-либо конфликтному вопросу, то такое письмо суд в случае спора расценит как попытку урегулировать конфликтную ситуацию или внести изменения в договор, но не как отказ от договора (постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.11 по делу № А55-4602/2010).

Смотрите видеолекцию из курса Высшей школы Юрист компании

Рассказывает Наталия Белова, руководитель правового департамента INCHCAPE.

Прослушайте курс видеолекций по договорной работе в Высшей школе юриста. Систематизируйте свои знания и получите документальное подтверждение: диплом государственного образца. 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector