На что обращать внимание при покупке земельного участка какие вопросы задавать

Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке

«Что нужно знать при покупке земельного участка?» – интересуются люди, которые собираются стать счастливыми обладателями подобного объекта недвижимости. В первую очередь, нужно удостовериться лично, что участок действительно существует, причем площадь его именно такая, какую назвал продавец.

Нужно также, чтобы у продавца было разрешение на дачное строительство или на жилищное строительство, если вы покупаете просто землю, без дома. Могут быть ограничения на строительство, если участок попадает в такую зону, где оно запрещено (например, зона прохождения газопровода).

Перед покупкой земли нужно узнать, к какой категории она относится:

  1. Сельское хозяйство. Если это земли сельскохозяйственного значения, то нужно узнать у продавца, не нарушаются ли права органов местного самоуправления при совершении сделки с землей.
  2. Земля поселений. Здесь необходимо проверить, не нарушаете ли вы права бывшего мужа или жены продавца.

«Что нужно знать при покупке земельного участка в СНТ?» – спрашивают будущие дачники. Есть два варианта совершения сделки:

  1. Прямой договор с собственником земельного участка.
  2. Приобретение земли по доверенности от продавца.

В любом случае, покупка участка в садовом некоммерческом товариществе осуществится гораздо быстрее, если вы заранее подготовите весь необходимый пакет документов, а также снимите ксерокопии. Со всех документов лучше снять по 3-4 копии, чтобы точно подать документы с первого раза.

Если вам надоел шумный город, и вы хотите жить поближе к природе, стоит подумать о строительстве коттеджа. Что нужно знать при покупке земельного участка в коттеджном поселке? Несмотря на то, что земля стоит совсем не дешево, если вы собираетесь строить коттедж, приобретайте 12-15 соток, потому что иначе почти все место займет дом и территории для отдыха в саду не останется.

Если в обычных садоводствах есть районы, где технически невозможно провести водоснабжение, или вода такого низкого качества, что придется тратить много денег на ее очистку, в коттеджном поселке такой ситуации быть не может.

В поселке есть все возможности, чтобы обеспечить жителей качественными услугами. Именно поэтому все больше людей выбирают этот вариант. Ведь лучше один раз заплатить больше, но зато потом жить в комфортных условиях на природе и передать хорошее наследство своим детям!

Ознакомившись с основными проблемами, которые возникают при покупке земельного участка, вам будет гораздо легче сделать свой выбор. Внимательно проверяйте все документы, тогда уже совсем скоро вы будете с комфортом отдыхать на свежем воздухе, а может быть, и переедете за город на постоянное место жительства.

На что обратить внимание при покупке земельного участка

Земельные участки могут быть оформлены в собственность либо в аренду. В отношении земель, находящихся в собственности, стороны сделки купли-продажи просто обращаются в органы Росреестра для регистрации перехода прав на данный объект, после чего покупатель становится его законным владельцем.

Если же земля находится в аренде, то обычно достаточно возвести на ее территории какую-либо постройку и переоформить этот участок в собственность. Для этого существует множество различных способов, например, некоторые заливают фундамент и осуществляют регистрацию незавершенного строительства, после чего производят процедуру переоформления земли в собственность.

В отношении арендованной земли важно внимательно ознакомиться с текстом соответствующего договора – обратить внимание на сроки его действия, установленные ежемесячные платежи, и соблюдать указанные моменты, во избежание появления причин для расторжения договора.

Иногда складывается так, что гражданин, получивший землю в аренду, начинает вести строительство на данной территории, при этом не выполняя договорных условий. По этой причине заключенный с ним договор не продляется, что приводит к потере не только участка, но и постройки, которую лицо начало возводить либо уже возвело.

Для земельных участков характерны различные категории, которые прописываются в тексте свидетельства о праве собственности либо в выписке из ЕГРН (как получить выписку ЕГРН узнаете по ссылке), заменяющей на сегодняшний день указанное свидетельство, и содержит информацию о владельце недвижимого имущества. Таким образом, выяснить категорию конкретного участка можно посредством указанных бумаг.

Категории земель бывают следующими:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • участки, отнесенные к лесному фонду;
  • участки для ведения промышленности и производства;
  • другие варианты.

Для строительства жилого объекта, конечно же, подойдет участок, отнесенный к населенным пунктам, а также отдельные виды земель сельскохозяйственного назначения. Другие участки отводятся для иных целей, поэтому не рекомендуется начинать строительство на территориях, не предназначенных для постройки домовладения, т. к. это может привести к тому, что впоследствии дом придется сносить.

Обратите внимание, что внутри каждой категории земельного участка есть еще вид разрешенного использования.

Например, земли сельскохозяйственного назначения могут быть предназначены для:

  • дачного строительства;
  • садоразведения;
  • огородничества;
  • ЛПХ;
  • сенокосов и пашней;
  • прочих целей.

Не на каждом земельном участке возможна постройка жилой недвижимости. Данный вопрос урегулирован нормами федерального законодательства. Что касается земель, вид разрешенного использования которых относится к дачному строительству, ЛПХ, садоводству, то на них возможно строительство капитального жилья, где впоследствии можно зарегистрироваться. (Как выбрать вид разрешенного использования читайте по ссылке)

Земли для сенокосов, пастбищ, ведения огороднической деятельности, для возведения жилых объектов не предназначены. Если участок отнесен к сельскохозяйственным землям, вести строительство жилого дома на нем не рекомендуется.

Важным вопросом является установление границ земельного участка, ведь нередко случается так, что, например, продавец земли указывает одни границы объекта, а по факту они оказываются другими. Производится процедура установления границ специалистами, устанавливающие при помощи спутников соответствующие точки, при соединении которых и образуется данный участок.

На что обращать внимание при покупке земельного участка какие вопросы задавать

Рекомендуется провести подобные мероприятия, ведь стоимость их не очень высока, и обойдется установление границ примерно в 5000 рублей. Однако в итоге вы сможете избежать множества возможных проблем в будущем.

О чем необходимо узнать перед сделкой

Как убедиться в том, что приобретаемый участок – это именно тот объект, который вам показал продавец? Этот вопрос является актуальным для всех желающих приобрести землю.

Происходит процедура проверки в несколько шагов:

  • в первую очередь, проверьте правоустанавливающие документы. Право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре;
  • далее выясните категорию земли и ее целевое использование. В зависимости от целевого использования есть ряд определенных ограничений. К примеру, на землях, предназначенных для огородничества, нельзя возводить капитальные строения. А на землях, целевое использование которых – ведение садоводства, можно построить дачу, но прописаться там будет нельзя. Если целевое использование заключается в дачном строительстве, то на участке возможно строительство дачного домика, в котором впоследствии можно прописаться. Самый оптимальный вариант – земли населенных пунктов, предназначенные для ИЖС. Нередко встречается такой вид целевого использования, как ЛПХ. Если участок относится к землям населенных пунктов, то там можно вести строительство и прописываться в построенных домах, а вот в случае с землями сельскохозяйственного назначения при этом возможны серьезные проблемы;
  • затем зайдите на сайт публичной кадастровой карты, в соответствующей строке введите кадастровый номер, после чего система отобразит требуемый участок. Сравните его форму, размер и место расположения. Если вся информация совпадает, то проблем не возникнет. Однако не всегда участок может быть отмечен на публичной кадастровой карте. Это связано с тем, что до 2007 года использовалась другая система координат. Соответственно, участки, которые были отмежеваны до указанной даты, на карте присутствовать не будут;
  • в местном отделе регистрационной службы либо отделении МФЦ закажите выписку на интересующий вас участок. Узнайте, кто является собственником, есть ли ограничения, обременения или аресты на интересующий участок;
  • если предыдущих сведений окажется недостаточно, закажите вынос границ земельного участка. Для этого геодезист либо кадастровый инженер выезжает и обозначает границы земельного участка. Обойдется эта процедура примерно в 4000 рублей.

Если все вышеуказанные проверки пройдены, то участок соответствует предоставленным документам. Помните, что существуют и другие нюансы – согласие супруга, уведомление муниципальных органов, доверенности и прочее. В этом вопросе вам поможет разобраться специалист.

При проверке документации на интересующую недвижимость придерживайтесь такой последовательности:

  • совершите выезд к месту расположения участка и внимательно осмотрите его территорию;
  • попросите у собственника земли предоставить кадастровый номер участка;
  • при помощи публичной кадастровой карты, находящейся на официальном сайте Росреестра, уточните данные о земельном участке при помощи кадастрового номера;
  • закажите выписку из ЕГРН, которая по истечении пяти рабочих дней поступит на вашу электронную почту, это очень важно сделать т.к. вы сможете узнать, а не наложен ли арест или какое то др. обременение на интересующий вас земельный учаток. Как узнать наложен ли арест на земельный участок, читайте в пошаговой инструкции;
  • попросите у продавца свидетельство о государственной регистрации права на участок и правоустанавливающую документацию, сравните данные.

При отсутствии какого-либо из перечисленных документов, либо при обнаружении расхождений в представленной документации, обратитесь за консультацией к профессиональному юристу. Это поможет вам избежать возможных проблем при оформлении сделки купли-продажи.

Покупка участка — дело тонкое. Фото: Iriana Shiyan - Fotolia.com

СНТ может быть под ИЖС или другого типа. Например: для сельскохозяйственного назначения, для релаксации, для водоохраны и т. д. Поэтому первое, на что необходимо обратить внимание, так это то, для чего покупатель приобретает землю в садовом некоммерческом товариществе.

Если планируется построить жилой дом, то в документах должно быть написано, что территории подходит под индивидуальное жилищное строительство. Проверить информацию можно достаточно просто, обратившись в многофункциональный центр, которых достаточное количество по городу, или в Росреестр за выпиской из Правил землеустройства и землепользования, где будет указано назначение объекта природопользования.

Определитесь с тем, какое будет назначение участка, а также его размер и месторасположение.

В любой категории земель, выставленных на продажу, есть достаточно широкий выбор. Кроме того подумайте, какая инфраструктура и линии коммуникаций должны быть на приобретаемом объекте, и что из этого есть приобретаемом наделе.

Границы

Границы угодья указаны в кадастровом и межевом плане.

Часто в выписке из ЕГРН в особых отметках могут быть указаны дополнительные сведения. Если там написано, что границы ЗУ не установлены, потребуется провести процедуру межевания, чтобы обезопасить себя от споров с соседями о границах близлежащих участков.

Категория

Все земли в РФ, согласно закону, делятся на несколько категорий.

Важно понимать, что продавать можно только:

  • Рассчитанные на строительство жилых домов.
  • Занятие дачным либо подсобным хозяйством.

Для начала определите, землю с каким целевым значением вы ищете и для чего вы планируете её купить.

К примеру, не на каждом земельном участке можно строить жильё. По закону, возведение жилых зданий разрешено лишь на территориях, относящихся к категории для поселений.

Документы

Также, заключая сделку, определитесь с тем, кто именно продаёт вам землю.

Если за продавца действует риэлтор, проверьте, действительно ли зарегистрировано его агентство, имеется ли у него лицензия на ведение деятельности.

А если перед вами представитель собственника недвижимости, проверьте, не отозвана ли его доверенность (касается как риэлторских агентств, так и физических лиц). Причём в доверенности должно быть указано, какое именно имущество ему доверили для проведения продажи, по какой цене, а также есть ли у представителя право самому подписывать договор.

Собственник должен предоставить вам следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности на землю. Это может быть договор-купли продажи, право наследования, передача (дарение), судебное решение или постановление органов власти и т.п.
  • Документ, подтверждающий, что собственник зарегистрировал свои права. Можно получить в службе госрегистрации. Он содержит важные сведения:
    • Кто является собственником и кто выдал свидетельство лицу.
    • Основания (т.е. документы), согласно которым было принято решение о выдачи свидетельства.
    • Кадастровый номер.
    • Площадь и месторасположение территории.
    • Категория ЗУ.
    • Вид разрешённого пользования.
    • Установлены ли для земли какие либо ограничения (к примеру, арест) или обременения.

    Встречались случаи, когда собственник получил землю во времена до 1998 года, однако свои права на ней так и не зарегистрировал. В таком случае покупатель не сможет собрать сведения из регистрационной палаты, потому что у них этой информации нет. Для проведения сделки продавцу потребуется подать в органы регистрации заявление о государственной регистрации своих прав, после которой ему выдадут свидетельство. Всё это займёт приблизительно 5 дней.

  • Выписка из ЕГРН, в которой указаны:
    • Номер участка по кадастру.
    • Категория, месторасположение и площадь ЗУ.
    • Кадастровая стоимость.
    • Вид законного использования.
    • Сведения о том, кто зарегистрировал права на эту землю.

    К нему также прикладывают план участка, где также обозначен размер, границы, категория и данные о частях ЗУ. Проверьте, не противоречат ли данные из этих двух документов. Поинтересуйтесь у продавца, какой частью объекта недвижимости он владеет документально, и какую он продаёт вам. Может быть так, что он самовольно увеличил площадь, чтобы поднять цену.

  • Личные данные владельца. Если продавцом является физическое лицо, то потребуется его паспорт, а также ряд других документов:
    • Заверенное согласие супруга на проведение сделки.
    • Если владельцем или доли является несовершеннолетние лица, либо признанные ограниченно или полностью недееспособными, потребуется разрешение из органов опеки и попечительства на продажу.
    • Также можно запросить у продавца справку из психо- и наркодиспансеров, подтверждающую, что владелец не числится у них на учёте. Это важно сделать, поскольку если при продаже владелец был признан невменяемым, позже результаты сделки могут аннулировать, и впоследствии лишить покупателя его прав на недвижимый объект.

Качество

Важно обратить внимание на качество земли. Какова ее плодородность, затапливается ли она паводками и т.п.

Поводом для отказа от покупки также может стать отсутствие заверенного согласия супруги собственника на продажу и сведений о том, что земля не была арестована.

Тщательно проверьте по документам (в паспортах и планах объектов) и в натуре, какие инженерно-коммуникационными линиями проведены на территории ЗУ.

Также внимательно просмотрите его инфраструктуру. Учтите, что гораздо проще купить участок с уже имеющейся инфраструктурой и коммуникациями, чем проводить и строить всё необходимое самому. При этом убедитесь, что линии и объекты находятся в надлежащем состоянии и по-прежнему могут эксплуатироваться, поскольку ремонт также потребует больших финансовых средств.

Помните, что все земельные объекты, независимо от категории, продаются на двух рынках:

  • Первичном – где продаются земли, ранее не принадлежащие юридическим и физическим лицам, т.е. впервые выставленные на продажу.
  • Вторичном – на котором продают участки, ранее имевшие хозяина (как юридические, так и физические лица).

Операции с покупкой такой недвижимости довольно сложные, так что, если вы не хотите или не сможете провести сделку самостоятельно, обратитесь к юристам либо риэлторам. Заключив с ними договор о сотрудничестве, вам помогут собрать всю необходимую документацию, подготовить договор и провести процедуру заключения соглашения, с минимальными рисками.

Регистрация прав

Сам бланк договора купли-продажи составляется по стандартной форме и должен содержать следующие сведения:

  • Данные о сторонах соглашения.
  • Основные характеристики земли (размер, местоположение, идентификационный номер, категория и разрешённое использования, а также цена, за которую ее продают).
  • Должно быть обозначено, что предмет сделки является собственностью продавца, а сам объект недвижимости не принадлежит иным лицам.
  • Как именно производится расчёт между сторонами. Это можно сделать разными способами – выдачей наличными на руки либо банковским переводом на личный счёт продавца. Определите, какой способ наиболее удобен и надёжен для вас.

Проверка документов при покупке земельного участка

Основной документ у собственников любой недвижимости – это свидетельство о праве собственности. Для того, чтобы убедиться в законности будущей сделки, просто увидеть указанную бумагу будет недостаточно. Тем более, сейчас перестали выдавать свидетельства о праве собственности.

Сегодня в нашей стране существует Единый государственный реестр недвижимости – это реестр, который ведет учет собственников недвижимости в соответствии с положениями федерального законодательства.

Данный реестр является открытым и любое лицо, заинтересованное в приобретении земельного участка, вправе запросить выписку из ЕГРН, которая оформляется как в бумажном, так и в электронном виде.

Алгоритм действий при проверке документации таков:

  • отправьтесь к месту расположения интересующего вас объекта и проведите визуальный осмотр земельного участка;
  • далее выясните у собственника кадастровый номер земельного участка. В сети интернет размещена публичная кадастровая карта, при помощи которой, зная кадастровый номер земельного участка, вы можете выяснить всю необходимую информацию. В случае если фактические данные и сведения, отраженные на публичной кадастровой карте, совпадают, запросите здесь же выписку из ЕГРН, оплатите сумму госпошлины, которая составляет 250 рублей, после чего в пятидневный срок на вашу электронную почту поступит указанная выписка;
  • при отсутствии данных об интересующем вас земельном участке, запросите выписку из государственного земельного кадастра, отражающую информацию о границах данного объекта недвижимости;
  • проверьте правоудостоверяющую документацию. Это могут быть различные договоры, подтверждающие переход права собственности на участок продавцу, свидетельства о праве на наследство и прочее. Определить, тот ли документ представлен продавцом, довольно легко – на нем имеются штампы, проставленные государственным регистратором. Номер государственной регистрации должен совпадать с указанным в свидетельстве о государственной регистрации права, этот же номер можно увидеть в выписке из ЕГРН.

А если купить участок сразу с домом?

Возможно, вы не хотите тратить время и силы на строительство. Тогда хорошим вариантом будет купить не просто землю, а уже готовую дачу. Что нужно знать при покупке земельного участка с домом?

  • часто участки с домами продают пожилые люди, которым стало тяжело содержать дачу. Нередко в старческом возрасте продавцы страдают психическими заболеваниями и подписывают сделки в неадекватном состоянии. Чтобы не иметь в будущем проблем с родственниками продавца, в идеале лучше попросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Стоит просить об этом только в крайнем случае, если поведение человека вас настораживает;
  • если продает землю с домом не сам собственник, а его представитель, нужно проверить, чтобы он имел право на совершение таких операций;
  • помимо того, что надо узнать, оплатил ли продавец все целевые взносы, будет не лишним удостовериться, что и налоги оплачены;
  • проверьте, не зарезервирована ли ваша будущая земля для государственных нужд, например, для строительства трассы. Такую информацию можно получить в администрации СНТ.

О чем необходимо узнать перед сделкой

Качество

При оформлении купли-продажи земельного участка продавец должен предоставить:

  • правоустанавливающие документы и правоподтверждающие. Например, если отчуждатель унаследовал данную недвижимость, соответственно, он должен представить на регистрацию свидетельство о праве на наследство и свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок;
  • кадастровый паспорт на землю.

Советы при покупке земельного участка

Перед покупкой земельного участка совершите следующие действия:

  • вызовите геодезиста для проведения замеров данного земельного участка. Цель такого выезда – удостовериться, действительно ли соответствует площадь земельного участка той площади, которая указана в документе и фактической площади, занимаемой данным объектом. Вторая цель данного мероприятия – убедиться в том, что границы интересующей земли соответствуют установленному фактически ограждению. Это необходимо ввиду того, что на практике часто встречается расхождение фактического установления забора с зафиксированной документально кадастровой границей;
  • перед покупкой земельного участка обязательно закажите выписку из ЕГРН. Это можно сделать в органах Росреестра. Государственная пошлина за ее выдачу составит 250 рублей, уплатить ее можно непосредственно в Росреестре или многофункциональном центре. Получив эту выписку, вы сможете увидеть, что действительно данный земельный участок не обременен и не имеет никаких ограничений.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector