Договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами: образец документа, как заключить сделку между ИП и ООО, расторжение и продление

Договор аренды с правом субаренды: образец

При любых арендных отношениях по недвижимости с участием ИП следует иметь в виду следующие моменты:

  1. Важен статус помещения. Нежилое нельзя использовать для проживания граждан, жилое – для размещения офисов или производственных объектов.
  2. Если договор заключается сроком от года и более, то он подлежит регистрации. Однако если изначальный срок меньше, но стоит условие об автоматической пролонгации, то регистрировать документ в ЕГРН не требуется.
  3. Размер арендной платы – это существенное условие. Без него договор не будет считаться заключённым (ч. 1 ст. 654 ГК РФ). В отношении нежилой недвижимости правила об аналогии цены применять прямо запрещено законом.
  4. Также существенным является и указание в договоре на данные помещения, которые позволяют точно его определить. Такими сведениями являются адрес и кадастровый номер (если помещение поставлено на отдельный учёт в ЕГРН). В том случае, если в аренду сдаётся часть помещения, в договоре указываются сведения, позволяющие эту часть точно определить.

В целом аренда и субаренда нежилой недвижимости, где одной из сторон выступает ИП, немногим отличается от аналогичных отношений с участием юридических лиц. Однако есть некоторые моменты, которые необходимо учитывать предпринимателям, заключая такого рода договоры.

Образец договора здесь.

Договор аренды с правом субаренды № 3

г. Воронеж                                                                             «13» февраля 2017 г.

Договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами: образец документа, как заключить сделку между ИП и ООО, расторжение и продление

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование Арендатору нежилое здание, расположенное по адресу: город Воронеж, улица Московская, дом 240, общей площадью 500.00 (пятьсот) кв.

м (далее – «Здание») для организации производства по выпуску продукции технического назначения (для ведения любой хозяйственной деятельности, кроме запрещенной действующим законодательством РФ). Подробное описание, а также поэтажный план Здания содержится в Приложении №1 к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью.

1.1.1. Арендодатель владеет Зданием на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав от «10» марта 2010 года, серия 34 56, № 091245, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №16-16-32/117/2010-12 от «10» марта 2010 года.

1.1.2. Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования Зданием передается право пользования той частью земельного участка, которая занята этим Зданием и необходима для его использования.

1.2. Здание сдается в аренду сроком на 3 (три) года – с «01» марта 2017 года до «01» марта 2020 года. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.

1.2.1. За 30 (тридцать) дней до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении Здания, в том числе и при досрочном освобождении.

1.3. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения Договора.

1.4. Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя передавать арендуемое Здание (или помещения в нем) в пользование или в субаренду третьим лицам.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

  • передать в пользование Арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям Договора, в течение 14(четырнадцати) дней с момента заключения Договора. Указанное в п.1.1 нежилое Здание передается Арендатору по акту приемки-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние Здания и помещений в нем на момент сдачи в аренду;
  • обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому Зданию сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
  • в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий. При этом если ущерб, причиненный Зданию перечисленными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан зачесть понесенные Арендатором расходы в счет оплаты по Договору или возместить Арендатору понесенные расходы. Арендодатель не возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в том случае, если докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе.
  • производить капитальный ремонт Здания в срок один раз в десять лет;
  • нести обязанность по страхованию арендуемого нежилого Здания;
  • оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества;
  • осуществлять все иные действия, необходимые для исполнения данного Договора, предусмотренные законодательством, настоящим Договором и дополнениями к нему.

2.1.1. Арендодатель имеет право:

  • по предварительному согласованию с Арендатором входить в Здание в разумное время с целью контроля состояния помещений Здания или производства необходимых ремонтных работ, подсоединения и использования всех коммуникаций и оборудования, которые находятся внутри помещения или составляют часть его, а также для установки, проверки, ремонта, обновления, перестройки и обслуживания всех соседних помещений и мест общего пользования и для выполнения обязательств Арендодателя по настоящему Договору.
  • при посещении помещений Арендодатель должен обеспечить, чтобы уполномоченные им лица не наносили ущерб арендуемому Зданию и/или не причиняли вреда имуществу Арендатора или третьих лиц, а также доставляли как можно меньше неудобств своими действиями. В случае возникновения каких-либо повреждений в помещениях Здания их устранение осуществляется силами и за счет Арендодателя. Вред, причиненный имуществу Арендатора или третьих лиц в результате таких посещений, возмещается Арендодателем в полном объеме.

2.2. Арендатор обязан:

  • использовать арендованное Здание в соответствии с целями Договора, указанными в п.1.1, и назначением имущества. Если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями Договора или назначением имущества, Арендодатель имеет право потребовать расторжения Договора и возмещения убытков;
  • содержать Здание в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность;
  • своевременно вносить арендную плату;
  • не производить реконструкции Здания, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого Здания производить только с письменного разрешения Арендодателя;
  • при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры по устранению неполадок;
  • если арендуемое Здание в результате действия Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;
  • письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 30 (тридцать) дней о предстоящем освобождении Здания (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном освобождении, сдать Здание по акту в исправном состоянии;
  • по истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом Здании перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции Здания, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим Договором;
  • возвратить Здание Арендодателю после прекращения Договора по акту в том состоянии, в каком оно было передано, с учетом нормального износа. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения;
  • за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемого Здания;
  • оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего Договора;
  • для организации работы в течении 2-х месяцев получить в государственных и муниципальных органах все необходимые для осуществления этой деятельности разрешения и документы;
  • осуществить все иные действия, необходимые для исполнения данного Договора, предусмотренные законодательством, настоящим Договором и дополнениями к нему.

2.2.1. Арендатор имеет право:

  • сдавать Здание в субаренду, как в целом, так и какую-либо его часть без дополнительного согласования с Арендодателем. При этом все полученное по договорам субаренды будет являться собственностью Арендатора;
  • производить любые улучшения, перепланировки, отделку помещений Здания при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Содействие в получении необходимых согласований и разрешений для этого осуществляет Арендодатель;
  • в случае окончания или досрочного прекращения Договора по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, а также возмещения иных затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого Здания и его помещений, включая стоимость произведенных неотделимых улучшений. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме;
  • Арендатор пользуется преимущественным правом на продление Договора аренды на тех же условиях на новый срок, а также на заключение нового Договора аренды;
  • Арендатор имеет преимущественное право на выкуп арендуемых помещений Здания или Здания в целом в случае его отчуждения Арендодателем. При выкупе арендуемых помещений Здания или Здания в целом стороны произведут зачет в стоимость покупки общей суммы арендной платы, уплаченной по Договору Арендодателю к моменту выкупа, а также стоимости произведенных улучшений выкупаемых помещений Здания.

Требования к составлению договора аренды с правом субаренды. Фото № 3

Бланк договора здесь.

Договор долгосрочной аренды здания с правом субаренды № _____

г. ____________________ ___________________________«___» ______________ _______ г.

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование Арендатору нежилое здание, расположенное по адресу: ______________, общей площадью _______ кв.м (далее – «Здание») для организации ______________ (для ведения любой хозяйственной деятельности, кроме запрещенной действующим законодательством РФ).

Подробное описание, а также поэтажный план Здания содержится в Приложении №1 к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью. Здание передается согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.1.1. Арендодатель владеет Зданием на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав от «___»______________ _______ года, серия _______, №_______, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №_______ от «___»______________ _______ года.

1.2. Здание сдается в аренду сроком на _______ года – с «___»______________ _______ года до «___»______________ _______ года. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.

Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора аренды, оплачиваются ______________. Действия по подготовке документов и их подаче в регистрирующий орган осуществляет ______________.

1.2.1. За _______ дней до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении Здания, в том числе и при досрочном освобождении.

  • передать в пользование Арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям Договора, в течение _______ дней с момента ______________ Договора. Указанное в п.1.1 нежилое Здание передается Арендатору по акту приемки-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние Здания и помещений в нем на момент сдачи в аренду;
  • обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому Зданию сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
  • в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий. При этом если ущерб, причиненный Зданию перечисленными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан зачесть понесенные Арендатором расходы в счет оплаты по Договору или возместить Арендатору понесенные расходы. Арендодатель не возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в том случае, если докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе.
  • производить капитальный ремонт Здания в срок ______________;
  • нести обязанность по страхованию арендуемого нежилого Здания;
  • оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества;
  • осуществлять все иные действия, необходимые для исполнения данного Договора, предусмотренные законодательством, настоящим Договором и дополнениями к нему.
  • использовать арендованное Здание в соответствии с целями Договора, указанными в п.1.1, и назначением имущества. Если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями Договора или назначением имущества, Арендодатель имеет право потребовать расторжения Договора и возмещения убытков;
  • содержать Здание в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность;
  • своевременно вносить арендную плату;
  • не производить реконструкции Здания, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого Здания производить только с письменного разрешения Арендодателя;
  • при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры по устранению неполадок;
  • если арендуемое Здание в результате действия Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;
  • письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за ______________ о предстоящем освобождении Здания (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном освобождении, сдать Здание по акту в исправном состоянии;
  • по истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом Здании перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции Здания, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим Договором;
  • возвратить Здание Арендодателю после прекращения Договора по акту в том состоянии, в каком оно было передано, с учетом нормального износа. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения;
  • за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемого Здания;
  • оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего Договора;
  • для организации работы ______________ получить в государственных и муниципальных органах все необходимые для осуществления этой деятельности разрешения и документы;
  • осуществить все иные действия, необходимые для исполнения данного Договора, предусмотренные законодательством, настоящим Договором и дополнениями к нему.

3.1. Арендная плата устанавливается из расчета ______________ рублей за один кв.м, что в итоге составляет ________________________________________ рублей за один месяц, включая НДС.

3.2. Платежи, предусмотренные п.3.1 Договора, Арендатор осуществляет до _______ числа месяца (квартала) на расчетный счет Арендодателя.

3.3. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения складывающихся цен, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за _______ месяц путем направления этой стороне письменного уведомления.

3.4. Арендная плата, поступившая в меньшем размере, может быть не принята Арендодателем.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Здания, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:

  • потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения Договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет Арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного Арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами: образец документа, как заключить сделку между ИП и ООО, расторжение и продление

Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных Арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

4.3. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду Здания, которые были им оговорены при заключении Договора аренды (Приложение №1) и являются его неотъемлемой частью или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора или передаче имущества в аренду.

4.4. За каждый день просрочки выплаты арендной платы начисляется пеня в размере _______% от суммы задолженности, но не более _______% от суммы арендной платы за месяц.

4.5. В случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца Арендодатель имеет право расторгнуть Договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.

4.6. За просрочку предоставления арендуемого Здания в установленный Договором срок Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере _______% за каждый день просрочки от суммы арендной платы за ______________, но не более _______% от суммы арендной платы за месяц.

4.7. За просрочку возврата арендованного Здания в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере _______% за каждый день просрочки от суммы арендной платы за ______________, но не более _______% от суммы арендной платы за месяц.

Договор аренды с правом субаренды: бланк

Договор аренды с правом субаренды № _____

Акт аренды помещения

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.9. За умышленную порчу или умышленное уничтожение Арендатор выплачивает Арендодателю стоимость Здания с учетом износа и, сверх того, штраф в размере _______% от стоимости Здания (п.10.3 настоящего Договора) на момент заключения настоящего Договора.

4.10. Уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

4.11. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно:

  • по письменному соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке при отказе одной из сторон от настоящего Договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или настоящим Договором;
  • в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Копия технического паспорта

5.2.1. Пользуется предоставленным Зданием (полностью или отдельными его частями) не по назначению, предусмотренному п.1.1 настоящего Договора.

5.2.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние Здания.

5.2.3. В течение _______ дней не вносит арендную плату, предусмотренную п.3.1.

5.3.1. Если Арендодатель не производит капитальный ремонт Здания.

5.3.2. Если Арендодатель не передает Здание Арендатору в срок, предусмотренный настоящим Договором.

5.3.3. Если Здание, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Заключить договор субаренды - вопросы и ответы

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.

6.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

7.1. Условия настоящего Договора и соглашений (протоколов и т.п.) к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

7.2. Стороны принимают все необходимые меры для того, чтобы их сотрудники, агенты, правопреемники без предварительного согласия другой стороны не информировали третьих лиц о деталях данного Договора и приложений к нему.

8. ФОРС-МАЖОР

8.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон, которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

8.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору в разумный срок с момента возникновения этих обстоятельств.

8.3. Дальнейшая судьба настоящего Договора в таких случаях должна быть определена соглашением сторон. При не достижении согласия стороны вправе обратиться в суд для решения этого вопроса.

9. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору, его расторжение и прекращение имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны обеими сторонами и зарегистрированы в установленном законом порядке.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр для органа, осуществляющего его регистрацию. В случае перевода текста Договора и любого приложения к нему на иностранный язык преимущественную силу будет иметь текст на русском языке.

10.2. По соглашению сторон арендуемое Здание оценено в ________________________________________ рублей. Данная оценка учитывается при возмещении ущерба.

10.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

11. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

  • Юридический адрес: ______________________________
  • Почтовый адрес: ______________________________
  • Телефон/факс: ______________________________
  • ИНН/КПП: ______________________________
  • Расчетный счет: ______________________________
  • Банк: ______________________________
  • Корреспондентский счет: ______________________________
  • БИК: ______________________________
  • Подпись: ______________________________

Арендатор

Налогообложение деятельности

Нередко предприниматели выбирают такой вид деятельности как аренда помещений. Уплата налогов производится исходя из системы налогообложения, которую применяет ИП. Если предприниматель использует наемный труд, тогда он также удерживает НДФЛ с работников, и делает соответствующие отчисления в ПФР и ФСС.

Этот вид деятельности требует обязательного заключения договора аренды помещения. В документе должны быть указаны стороны соглашения и основные условия сделки. Если в нем прописывается, что счета по коммунальным услугам платит арендодатель, то эти затраты включаются в список расходов по содержанию имущества.

Какие преимущества для ИП при сдаче недвижимости в аренду? Он платит всего 6% от дохода, в то время как физические лица – 13%. Аренда нежилых помещений под бизнес – довольно востребованная услуга. ИП снимают площади для хранения своей продукции. Сегодня наблюдается частая аренда складских помещений (они дешевле и более выгодны).

Самый частый вопрос – кто платит НДФЛ? Когда ИП арендует помещение у физического лица, то плательщиком налога является арендодатель. Куда платить НДЛФ? Подоходный налог оплачивается в бюджет государства по адресу прописки гражданина или по месту осуществления хозяйственной деятельности.

Если предприниматель выбрал сдачу имущества в аренду в качестве основного вида деятельности, то обычно используется упрощенный налоговый режим. Уплата налога осуществляется исходя из размера налоговой ставки (6 или15%).

Законодательство о субаренде

Условия передачи недвижимости в субаренду. Фото № 1

Гражданский Кодекс РФ (далее – ГК РФ), руководствуясь нормами права, определил, что имущество, которое находится в аренде, его же арендатор вправе сдавать в новую аренду, но при наличии конкретных обстоятельств.

Сдача арендованных объектов в повторную аренду без соответствующего разрешения со стороны арендодателя грозит арендатору следующими правовыми последствиями:

  • признание договора субаренды не действительным в связи с нарушением норм законодательства со стороны арендодателя, который сдает им же арендованное имущество в повторную аренду;
  • досрочное расторжение первичного договора аренды по инициативе арендодателя имущества, сданного в субаренду, в одностороннем порядке из-за тех же нарушений норм действующего законодательства;
  • выплата компенсации собственнику имущества, незаконно сданного в субаренду, со стороны арендатора, нарушившего закон.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     

Что должно быть в договоре аренды

Когда ИП арендует помещение, стоит внимательно изучить договор аренды. Кроме информации о сторонах сделки, должны быть указаны данные о правоустанавливающем документе, который подтверждает право собственности (копия договора купли продажи помещения).

Дополнительно нужно указать данные (точное описание и адрес размещения), которые позволяют установить имущество передаваемое ИП. Также к соглашению нужно приложить копию технического паспорта на здание. Обязательным пунктом является срок аренды и сумма ежемесячных платежей за пользование имуществом.

Основания для расторжения договора

Если арендатор использует помещение не по назначению, наносит ущерб имуществу, не вовремя производит оплату или не делает капитальный/текущий ремонт, то договор можно расторгнуть досрочно по инициативе арендодателя. Арендатор также будет обязан возместить убытки, нанесенные за время пользования имуществом.

Расторжение договора субаренды возможно в следующих обстоятельствах:

  • по обоюдному согласию сторон сделки, если досрочное прекращение действия соглашения прописано в документах (в противном случае расторгать договор придется в суде);
  • при завершении действия основного договора аренды (субарендатор должен быть уведомлен о сроках действия основной сделки).

Продление договора субаренды осуществляется автоматически, если это прописано в соглашении, либо в установленном порядке по истечению срока действия документа составляется новый документ.

Важно. Если продлевается основной договор аренды, это не влечет за собой автоматическое продление субарендного соглашения.

Подводя итоги, стоит сказать, что договор субаренды нежилых помещений между юр. лицами должен быть заключен согласно правилам и рекомендациям, указанных в Гражданском Кодексе РФ. Контрагентам необходимо детально обсудить все условия будущего договора, учитывая все возможные нюансы подобного рода сделок.

Нужно ли заключать?

Для того, чтобы использовать в коммерческой деятельности какое-то имущество (как движимое, так и недвижимое), предприниматель должен иметь соответствующее право. Оно может возникнуть как на основании правомочий собственника, так и в силу договора, заключённого с собственником или иным уполномоченным лицом.

ИП, которому нужен нежилой объект под офис, склад или цех, на практике может не вступать в договорные отношения, а пользоваться объектом, например, по знакомству. Однако такой путь чреват следующими проблемами:

  • Собственник помещения сможет в любой момент потребовать освободить его – и арендатору нечего будет на это возразить.
  • Если за использование вносится плата, но договор не заключён – это будет означать, что соответствующие платежи нельзя будет провести через бухучёт. Следовательно, с точки зрения налоговиков, возрастёт размер чистой прибыли.
  • Если помещение оказалось с недостатками, но договор на аренду не был заключён, добиться исправления недостатков или компенсации от собственника будет невозможно.

Важно! Пользоваться недвижимостью ИП может не только по договору аренды. В частности, допустимо использование нежилых помещений и по договору ссуды (безвозмездного пользования). Однако в коммерческой деятельности такой вариант встречается крайне редко.

Вопрос налогов

В процессе регистрации субарендного соглашения в службе Росреестра юридические лица должны заплатить государственную пошлину в размере 22 000 рублей. Плательщиком налога выступает сторона субарендатора. В случае если субарендаторов несколько, сумма пошлины делится между ними на равных условиях.

В соответствии со статьей 333.3 НК РФ юридические лица, которые являются казенными предприятиями, освобождаются от уплаты пошлины по субаренде.

Рассмотрим самые обсуждаемые темы на форумах:

  1. Нужно ли ИП арендовать помещение? Да, если его деятельность связана с торговлей или услугами населению.
  2. Можно ли арендовать помещение без ИП? Да, но при условии, что физическое лицо будет платить соответствующие налоги.
  3. Как отчитаться по НДФЛ? На арендодателя (физическое лицо) заводится налоговый регистр. К концу года нужно подать справку, в которой будет указан доход (арендная плата), сумма перечисленного в бюджет налога.
  4. Возможна ли аренда помещений у самого себя? Нет. ИП не является юридическим лицом.
  5. Можно ли помещение под производство снимать в другом городе? Да. Однако проводить проверки будет контролирующий орган того города, в котором оно находится.
  6. Может ли ИП арендовать у ООО нежилое помещение и сдавать его в субаренду за более высокую стоимость? Да, если один из основных видов деятельности предпринимателя – сдача недвижимости в аренду.
  7. Может ли ИП арендовать помещение в школе? Да. Образовательное учреждение имеет право осуществлять деятельность, приносящую прибыль для достижения и улучшения целей его работы, при условии, что это прописано в учредительных документах (ст.298 ГК РФ). Однако снимать помещение под магазин лучше за пределами учебного заведения.
  8. Можно ли арендовать офис безвозмездно? Да. Но, в гражданском законодательстве нет такого понятия как безвозмездная аренда нежилых помещений. Под этим подразумевается передача имущества без материальной выгоды (ст.689 ГК РФ). Арендодатель (физическое лицо) не платит никакие налоги, кроме как за наличие недвижимости в собственности.

Особенности заключения

На практике ИП арендуют помещения у физических или юридических лиц. При этом каждая сторона соглашения обязана уплачивать налоги. Если ИП арендует помещение у физ лица или организации должен быть оформлен договор найма.

С физическим лицом

Выступать в качестве арендодателя может не только предприниматель, но и обычный гражданин, не имеющий статуса ИП.

В этом случае, заключая договор, сторонам надо иметь в виду следующее:

  • Возможно использование наличных денег при арендных платежах.
  • ИП не сможет получить вычет по НДС, поскольку контрагент не считается ведущим коммерческую деятельность.
  • Если физическое лицо выступает как арендодатель, то, согласно ст. 226 НК РФ, на ИП возлагается обязанность перечислять НДФЛ.

Больше информации о договоре аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП можно найти здесь.

Если в качестве арендодателя выступает другой предприниматель, то такой договор практически ничем не будет отличаться от того, который используется в коммерческих отношениях юридических лиц. Единственным серьёзным отличием будет лишь то, что отвечать за платежи по такому договору ИП-арендатор будет не только деньгами на расчётном счёте и уставным капиталом, но и личным имуществом в силу ст. ст. 23 и 24 ГК РФ.

Статья 24 ГК РФ. Имущественная ответственность гражданина

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.

О чем следует знать?

В процессе заключения сделки по субаренде нежилых помещений между юр. лицами следует соблюдать все необходимые условия, которые указаны в гражданском законодательстве Российской Федерации.

Следующие правила помогут оформить документ в отношении субаренды на законных основаниях:

  • Арендатор нежилого помещения обязан иметь согласие в письменной форме от владельца имущества на возможную передачу недвижимости в субаренду. Согласие допускается составлять в произвольной форме, при заключении договора субаренды его необходимо прикрепить к основному документу в качестве приложения.
  • Полномочия субарендатора не должны превышать полномочия арендатора. Данное ограничение позволяет владельцу собственности обеспечить защиту собственных интересов в отношении имущества.
  • Сроки субаренды не должны превышать сроки основного договора аренды.

Для того чтобы избежать неприятных конфликтных ситуаций при оформлении сделки по дополнительной субсубаренде помещения между юридическими лицами, следует помнить о некоторых особенностях подобного рода сделок:

  1. Подписывая договор субаренды, требуется письменно зафиксировать условия, при которых субарендатор имеет право улучшать арендованное имущество.
  2. Предварительное соглашение по субаренде нежилого помещения формирует сторона арендатора, а представители субарендатора должны одобрить и подписать документ. Рекомендуется заблаговременно обсудить сопутствующие условия и нюансы соглашения, чтобы в дальнейшем избежать конфликтных ситуаций.

Какой выбирается срок?

Период действия соглашения по субаренде нежилого имущества прописывается в договоре в виде:

  • точной даты окончания действия сделки;
  • условий, при которых действие соглашения прекратится.
Внимание.

В случае, когда период действия соглашения по субаренде не прописан в договоре, данная сделка в соответствии с пунктом 2,

статьи 610 Гражданского Кодекса РФ

является бессрочной.

Необходимо учитывать факт, что при прекращении действия основного договора аренды помещения, субарендное соглашение также становится недействительным (см. ст. 618 Гражданского Кодекса РФ).

Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

  1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
  2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Нужна ли регистрация?

Обязательной регистрации в органах Росреестра подлежат сделки по дополнительной аренде, заключенные на период более одного года. Если не зарегистрировать соглашение, которое подписано на срок более 12 месяцев, оно будет признано недействительным.

Большинство организаций в статусе юридического лица принимают решение о заключении сделки по субаренде на срок от 9 до 11 месяцев с целью экономии денежных средств. Впоследствии договор субаренды просто продлевается также на период менее года.

Важно учитывать, что незарегистрированная сделка не защищает контрагентов в случае конфликтных ситуаций, которые при отсутствии выписки из Росреестра придется разрешать в судебном порядке. В связи с этим при обсуждении сроков действия соглашения необходимо анализировать все имеющиеся риски.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector