Получение ипотеки на переуступку прав требования

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Согласно ст. 389 Гражданского кодекса РФ, покупка квартиры в ипотеку по договору долевого участия считается законной с момента внесения соответствующих данных в Росреестр, несмотря на то, что сделка предусматривает множество этапов реализации.

Каждый из нас идет к этой цели своим путем: откладывает деньги на покупку, занимает у родственников и друзей, берет кредит в банке, пользуется услугами ипотеки. В последние десятилетия набрала популярность покупка квартиры по ДДУ – договору долевого участия.

Поэтому вопрос: «Как продать квартиру по ДДУ? весьма актуален для многих граждан страны. Проблем не возникнет, если подойти к этому вопросу внимательно и серьезно, а еще лучше обратиться за советом и помощью к профессионалам.

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКвартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью.

Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства. Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физлица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании. Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

  • цедент – продавец,
  • цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

  1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
  2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Наиболее распространенной разновидностью гражданско-правового кредитного договора является договор ипотеки, залогом в котором является недвижимое имущество. Порядок составления данного договора, а также выполнение его условий регулируется Гражданским кодексом и Жилищным кодексом РФ, Федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке», а также Конституцией Российской Федерации.

Передача прав на взыскание ипотечного долга требует подписания отдельного документа, составленного по форме основного обязательства. Банк может одобрить эту операцию только в том случае, если новый заёмщик соответствует всем требованиям кредитного комитета.

Каждый из этих разделов должен быть детально расписан и понятен участникам сделки. Особенно внимательно стоит отнестись к вопросу, каким образом происходит сбор и оформление документов, так как уступка должна быть официально зарегистрирована. Поэтому следует заранее определиться с тем, какая из сторон будет ответственной за эту процедуру.

Как взять ипотеку на квартиру в новостройке. Особенности кредитования, процедура оформления и перечень документов. Плюсы и минусы покупки жилья на первичном рынке.

Разрешение банка

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

  1. Осуществить ряд мероприятий, вследствие которых сделка будет признана недействительной.
  2. Потребовать досрочно погасить всю задолженность по кредитному договору, в том числе и штрафные санкции, которые были наложены вследствие его нарушения.
  3. Провести процедуру взыскания залогового имущества.

Кредит на приобретение новостройки по переуступке предоставляют многие крупные банки:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Райффайзен;
  • Абсолют банк;
  • Дельтакредит;
  • Россельхозбанк.

На начало 2019 года банковское предложение в этом сегменте кредитования выглядит примерно так:

  • первоначальный взнос от 20%;
  • ставка по займу от 9,5% (возможны скидки и бонусы для зарплатных клиентов, госслужащих и других категорий заемщиков);
  • срок кредитования 1-30 лет;
  • требования к объекту: аккредитованный банком объект, надежный застройщик, наличие у строительной компании полного пакета разрешительной документации на строительство землю.

Митрофанова Светлана

Фактически ипотека с переуступкой долга мало отличается от других видов жилищного кредитования. Банк получает в залог право требования на квартиру в строящемся доме по договору ДДУ, регистрация переуступки официально проводится через Росреестр.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Переуступка прав собственности является одним из способов, позволяющим сменить собственника по договору долевого строительства. Разница с покупкой жилья на вторичном рынке заключается в том, что правоустанавливающего документа на недвижимость у продавца нет.

Банки с осторожностью относятся к выдаче кредита на покупку квартиры в доме, которые не сданы в эксплуатацию. Работают они обычно только с узким перечнем застройщиков, с которыми есть определенные партнерские соглашения.

Порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично первоначальный покупатель рассчитался с застройщиком. Если расчет произошел в полном объеме, то разрешение строительной компании на переуступку не нужно.

Для покупателя основной риск приобретения такой недвижимости связан именно с застройщиком. Никто не может дать гарантию, что дом будет успешно достроен и сдан в эксплуатацию, тем более в заявленный изначально срок.

С обычным гражданином все понятно: решение о продаже принимается в связи с непредвиденными обстоятельствами, например, рождением ребенка или другим значимым событием в семье.

На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.

Узнать, зарегистрирован ли ДДУ, вы можете самостоятельно через интернет-ресурс Росреестра. Для проверки застройщика потребуется больше времени, ведь у него должны быть разрешение на строительство, документ о праве на земельный участок и так далее.

Получение ипотеки на переуступку прав требования

На начальном этапе строительства многоквартирного дома у застройщика имеется в наличии множество квартир. По мере роста стадии готовности объекта, жилье раскупают. И тогда покупка квартиры из первых рук, вряд ли, удастся.

Если со вторичным рынком все более-менее понятно (отдал деньги — получил квартиру), то переуступка по ФЗ-214 периодически вызывает вопросы.

Я как адвокат рекомендую соглашаться на переуступку прав только по договору долевого участия и оплачивать ее после государственной регистрации.

При возникновении жизненных ситуаций, обусловливающих целесообразность осуществления переуступки прав собственности на квартиру, находящуюся в ипотеке, другому лицу, стоит обратиться с соответствующим прошением к залогодателю, который инициирует передачу объекта.

Однако причины «продажи» квартир путем переуступки прав часто связаны с нарушением качества и сроков строительства и особенно с предстоящим банкротством компании-застройщика.

Чем больше Вы знаете о бизнесе, тем выше шансы на успех, и сетевой маркетинг не исключение. Находите новые знания о нем на этом сайте.

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, понятно, что в ходе этой процедуры передаются взятые обязанности и полученные права перед банком-кредитором. Вопросы переуступки прав и обязанностей ипотекодателя могут возникнуть в разных ситуациях:

  • супруги развелись и один из них отказывается от своей части имущества, что было вместе нажито в браке. В этой ситуации оплата кредита ложится на плечи второго супруга, за которым остается имущество;
  • продать квартиру надо срочно. Могут быть разные жизненные ситуации, когда надо в сжатые сроки закрыть кредитный договор и продать недвижимость, а решать их лучше посредством переуступки прав. Такая процедура занимает значительно меньше времени, нежели погашение кредита раньше срока, снятие обременения, продажа;
  • кредитный договор перешел в наследство. Предыдущий владелец умер, а все его обязательства и, разумеется, права, переходят к наследникам. Такая ноша может оказаться для наследником ненужной или непосильной, то переуступка будет хорошим решением;
  • заемщик изъявил желание закрыть ипотеку, к примеру, по причине сложного финансового положения и невозможности внесения платежей;
  • кредитор переуступил кредит другому юридическому лицу.

Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру. Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Распространенной является ситуация, когда физические или юридические лица вкладывают свободные средства в жилье на начальном этапе строительства, чтобы перед сдачей дома в эксплуатацию продать его дороже и получить прибыль. Но изменившаяся финансовая ситуация вынуждает извлечь средства раньше срока.

С дольщиками-индивидуалами все, казалось бы, намного проще, но и здесь есть свои особенности. Продажа квартиры купленной по ДДУ имеет немало «подводных течений».

Передача документа

Итак, сегодня на рынке можно встретить следующие типы цессии:

  • по договору долевого участия;
  • от подрядчика, который осуществлял какие-либо работы при возведении новостройки;
  • по договору ЖСК.

Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:

  • наличие российского гражданства;
  • возраст – двадцать один год и старше;
  • прописка в том населенном пункте, где берется кредит;
  • хорошая история по предыдущим кредитам;
  • постоянное место работы со стажем на одном месте полгода и более.

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека.

В программе участвуют ограниченное число банков, что вызывает определенные сложности в оформлении ипотеки с господдержкой.

Перед сделкой стоит запросить не только информацию о застройщике, но и поинтересоваться деятельностью инвестора.

Подобные обременения обычно возникают с квартирами на вторичке, некогда купленными с привлечением “детских” субсидий от государства, но могут встречаться и при переуступке на первичном рынке.

В основном для девелопера нет принципиальной разницы кто именно приобретает права и обязанности по договору долевого участия. Однако, по словам генерального директора VSN Realty, Яны Глазуновой, стороны сделки обязаны уведомить о произошедшей переуступке прав, кроме того, часто застройщик берет дополнительную плату за перерегистрацию ДДУ, в среднем не более 10% от сделки.

В последнее время участились случаи когда мошенники от имени Роял Финанс берут предоплату и исчезают. Мы не берем предоплату и начинаем работу только после личной встречи в офисе!

Стоит сказать, что финучреждения подобные разрешения выдаются неохотно, проводят тщательную и сове одобрение дают в крайних случаях.

Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км.

Причины могут быть и другие. Нередко дольщики замечают, что сроки сдачи увеличиваются, а процессы на стройке замедляются — выгоднее продать квартиру сейчас, хоть и с небольшими потерями, чем не продать потом вовсе.

Вариант цессии с договором ЖСК — наиболее сложный с юридической точки зрения, поскольку смена одного пайщика жилищно-строительного кооператива происходит только с согласия всех остальных пайщиков. К тому же вся выгода может остаться в кармане у застройщика, который имеет единоличное право проводить такую сделку.

Если решено купить квартиру в строящемся доме, то в этом случае можно получить деньги в банке на ее покупку. Важно помнить, что в статус вторички квартиры в таких домах переходят сразу же после постройки.

  • Договор долевого участия (ДДУ) заключается напрямую с застройщиком. После того как дом будет достроен, владельцу жилья будет выдано свидетельство о регистрации, и он становится полноправным ее владельцем. Регламентирует данную покупку Федеральный закон 214. Как становится понятно из описания, при оформлении ипотеки квартира становится собственностью банка, так как финансовые средства перечисляет именно банк. Однако по ДДУ иногда первоначальный взнос отправляется не в банк, а непосредственно застройщику. Такая практика многим кажется более удобной. Отвечая на вопрос, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке, важно подробно остановиться на необходимых документах, это мы сделаем чуть позже.
  • Также квартиры в новостройке можно приобрести по договору переуступки. В этом случае жилье покупается у инвестора. Такой договор называют еще договором цессии, но у него есть отрицательные моменты. Так как государство старается поддерживать застройщиков, то при покупке жилья по такому договору могут быть предусмотрены большие проценты, нежели при покупке квартиры напрямую у застройщика. Обратите внимание: после того как дом сдан и принят госкомиссией, переуступка не производится. Таким образом, продажа квартиры по переуступке в ипотеке на начальном этапе может осуществляться только до ввода объекта в эксплуатацию.
  • Кроме того, купить квартиру в новостройке можно по договору жилищно-строительного кооператива. Это самый незащищенный способ, так как на руках у вас есть только членская книжка. При продаже квартир таким способом не исключена двойная продажа квартир. Получается, вы заплатили деньги, а когда придет время получать свидетельство на квартиру, может оказаться так, что она уж продана другому владельцу и он уже в нее заселился. Конечно, застройщик постарается исправить ситуацию и предложит вам взять другое жилье, но все равно, кому понравится данная ситуация.
  • А также квартиры в новостройках можно приобрести по предварительному договору купли-продажи. Такой документ может быть заключен только в том случае, когда дом сдан, но документов, подтверждающих собственность, еще нет. При этом продавец еще не имеет свидетельство о регистрации на руках.
  • если вы планируете участвовать в госпрограмме «Ипотека под 6%», не следует рассматривать предложения квартир по переуступке. Под действие программы попадают только квартиры от застройщика. Если новостройка куплена по переуступке от физического лица, оформить льготную ставку в 6% уже не получится;
  • при погашении ипотеки по переуступке можно использовать средства материнского капитала. В качестве первоначального взноса задействовать материнский капитал не получится, зато его можно использовать для выплаты основного долга и процентов по нему;
  • в договоре переуступки должна быть указана полная сумма, которую продавец получает за объект недвижимости. Это нужно в интересах самого покупателя;
  • не следует давать аванс либо задаток без документального подтверждения: если продавец вдруг передумает выходить на сделку, покупатель сможет получить деньги аванса или задатка обратно лишь при наличии расписки о получении денежных средств от продавца;
  • после вступления в силу поправок к закону о новостройках в июле 2019 года ипотека по переуступке не потеряет своей актуальности. Покупатели смогут приобрести новые квартиры по ранее заключенным договорам долевого участия. По прогнозам аналитиков, такие сделки будут актуальны до 2022-2023 года;
  • купить квартиру по переуступке можно в уже сданном доме. Не все дольщики сразу оформляют право собственности: при продаже квартиры на вторичном рынке им придется платить налог, а переуступка прав позволяет избежать этой статьи расходов.
полезные факты

Риски и выгода нового собственника

Более подробно остановимся на третьем случае, когда один заемщик уступает свои права на строящееся жилье и обязанности по выплате кредита. Например, у дольщика оформлена ипотека на новостройку в Сбербанке.

  • подать заявление на ипотеку в Сбербанк и получить одобрение;
  • согласовать с банком порядок перевода кредитных обязательств и перечисления первоначального взноса;
  • оформить договор ипотеки, оплатить страховку и выплачивать кредит по графику вплоть до полного погашения займа.
Переуступка ипотеки

Банки неохотно идут на переоформление долга на нового заемщика. Но если заемщик соответствует требованиям кредитора, сложностей не возникнет. К тому же банку не потребуется переоформлять обременение на объект ипотеки, поскольку он остается прежним.

Если покупатель хочет оформить ипотеку в другом банке, потребуется проводить рефинансирование первоначального займа. Порядок действий в подобной ситуации выглядит примерно так:

  • продавец и покупатель договариваются о совершении сделки. Сделать это можно устно либо скрепить свои намерения договором аванса или задатка;
  • покупатель обращается в банк Б с заявлением на получение ипотеки по переуступке прав на квартиру в строящемся доме и получает одобрение заявки;
  • продавец квартиры по переуступке обращается в банк А, где оформлена ипотека на объект купли-продажи. Банк рассматривает заявление заемщика о предстоящем рефинансировании ипотеки в банке Б;
  • покупатель и продавец заключают договор переуступки прав требования по договору долевого участия. Покупатель и банк Б заключают договор ипотеки;
  • регистрация договора переуступки в Росреестре. Когда дом будет сдан, права на квартиру оформит покупатель;
  • банк Б погашает кредит за продавца в банке А. Далее происходит смена залогодержателя: если до погашения первой ипотеки квартира была обременена правами банка А, после выплаты первичного займа залогодержателем становится банк Б.

Далее все просто — покупатель платит ипотеку по графику, а после погашения кредита снимает обременение с недвижимости.

По состоянию на 2018 год количество сделок, связанных именно с переуступкой прав, а не прямой куплей-продажей, постоянно растет. Это связано, во-первых, с желанием множества заемщиков поскорее избавиться от долга, а во-вторых, с привлекательностью цен для покупателей.

Однако, несмотря на кажущуюся привлекательность такой купли-продажи, у многих заемщиков возникают вопросы о том, как правильно и эффективно провести процедуру.

Получение ипотеки на переуступку прав требования

Поэтому в настоящей статье мы постараемся дать ответы на все интересующие заемщиков вопросы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

  • В случае, если договор долевого участия с застройщиком был составлен неправильно или на невыгодных условиях, по договору цессии покупатель имеет право подавать жалобу только продавцу недвижимости, но не застройщику (статья 390 Гражданского Кодекса РФ). Это значит, что в случае мошеннических действий со стороны застройщиков — такое бывает, если компания-застройщик была зарегистрирована совсем недавно — покупатель практически никак не сможет себя защитить.
  • Договор цессии заключается практически всегда во время завершающего или даже начинающего этапа строительства здания.

Рисков, как можно заметить, у данного вида сделок достаточно много, но их можно минимизировать. Для этого необходимо:

  • Внимательно читать договор долевого участия, который заключили между собой застройщик и продавец недвижимости. Необходимо помнить: по договору цессии все права и обязанности продавца переходят и к покупателю.
  • Чтобы минимизировать риски со стороны застройщика, необходимо еще перед подписанием каких-либо документов осведомиться о репутации компании, о количестве построенных зданий, об отзывах и так далее. Все это позволит сделать вывод, насколько высоки шансы, что здание будет построено в срок и как полагается.
  • Главный способ минимизировать риски со стороны недобросовестного продавца — самостоятельно получить выписку из ЕГРН. Ее может получить любой желающий за небольшую плату в размере 200 рублей. В выписке будет указано, имеется ли на квартире обременение, какой банк оформил закладную, ФИО настоящего владельца квартиры и так далее.

Даже одной такой выписки будет достаточно, чтобы практически полностью себя обезопасить, однако не будет также лишним привлечь профессиональных юристов или риэлторов. Тогда риски будут сведены к самому минимуму.

Больше информации о том, какие риски могут подстерегать продавца и покупателя при проведении различных сделок с ипотечной квартирой, продаваемой не только по переуступке прав, найдете тут.

  1. С момента, как заемщик оформил в банке договор об ипотеке и заключил с застройщиком договор долевого участия, возможна процедура уступки прав требования (о правилах составления договора и о самой процедуре покупки жилья в ипотеку у застройщика, мы рассказывали тут).
  2. Для этого необходимо найти подходящего покупателя. Как правило, очень многих отпугивает наложенное на квартиру обременение, а потому продавцу придется делать дисконт в размере 5-10% от рыночной стоимости недвижимости.
  3. Если покупатель найден, с ним необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Юридической силы он не имеет, т.к. не может быть зарегистрирован в Росреестре, но он регламентирует характер и порядок проведения сделки.
  4. После этого продавцу необходимо обратиться в банк-кредитор, чтобы уведомить руководство о предстоящей сделке.
  • Оригинал внутреннего паспорта РФ. Если у недвижимости имеются и другие инвесторы, от них тоже потребуется паспорт.
  • Если продавец состоит в браке, понадобится документ, подтверждающий, что его супруг (супруга) согласен на переуступку права требования. Согласие супруга в обязательном порядке необходимо нотариально заверить. В противном случае, согласно ст. 34-й и 35-й Семейного кодекса РФ, заключенный договор переуступки может быть признан недействительным в суде — при условии, что одна из сторон сделки будет иметь к другой стороне претензии.
  • Оригинал основного договора с застройщиком — как правило, это договор долевого участия.
  • Письменное согласие банка на отчуждение прав на недвижимость.
  • Письменное согласие застройщика на осуществление сделки.
  • Документ, подтверждающий полную или частичную оплату требуемой за жилплощадь суммы. Оплата должна быть внесена со стороны первичного инвестора или его банка-кредитора; документ должен предоставить юридический отдел компании-застройщика.
  • Квитанции, платежные поручения и тому подобные документы, способные подтвердить оплату жилья со стороны заемщика. Если их нет у продавца, документы можно получить в компании-застройщике, предварительно аргументировав свою просьбу, или же в банке-кредиторе.
  • Оригинал внутреннего паспорта РФ.
  • Нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости по переуступке прав требования.
  • Выписка с банковского счета, чек об аренде банковской ячейки или иной документ, удостоверяющий наличие средств для оплаты недвижимости.
  • Предварительный договор купли-продажи. Заверять его нотариально — необязательно; составляться и подписываться он должен между покупателем и продавцом.
  • Если покупатель желает продолжить выплачивать ипотеку за продавца (такая возможность существует), понадобится оформление договора об ипотеке и закладных документов.

Как только документы собраны, они направляются к нотариусу, чтобы заключение договора-соглашения по переуступке права на жильё стало возможным. Договор-соглашение состоит из следующих разделов:

  1. Информация о сторонах сделки — ФИО продавца и покупателя.
  2. Предмет договора. Здесь указывается номер договора долевого участия, адрес квартиры, ее общая и жилая площадь, а также размер передаваемой суммы денег от покупателя продавцу.
  3. Права и обязанности сторон. Указывается обязательство письменно уведомить Застройщика о замене лиц в обязательстве, обязательство передать покупателю все оригиналы документов, непосредственно связанных с договором долевого участия.
  4. Сроки и порядок расчета. Подробно регламентируется, какие именно денежные суммы, от какой стороны и кому они должны быть переданы, а также указание точных сроков.
  5. Порядок переоформления прав. Здесь должно быть прописано, в какие сроки и кто должен заняться переоформлением прав в Росреестре — снятием обременения, регистрацией договора переуступки и так далее.
  6. Прочие условия и приложения к договору.

В обязательном порядке в договоре о переуступке (цессии) должно быть указано, на каком основании владелец собственности обладает недвижимостью — договор долевого участия или на другом основании. Также в договоре должно быть указано, что акт о приеме-передаче подписан не был, а значит, сделка полностью легитимна и производится в соответствии с законодательством РФ.

Внутри документа также должен быть указан полный перечень документов, которые получит покупатель после регистрации договора:

  • Оригинал основного договора, а также всех дополнительных соглашений с застройщиком, если они были заключены.
  • Все документы и бумаги, фиксировавшие финансовые операции между застройщиком и заемщиком.
  • Переписка с застройщиком, непосредственно касающаяся покупателя (например, выяснение пунктов в договоре долевого участия, обсуждение условий расторжения и так далее).

Покупателю необходимо внимательно прочесть документ и поискать в нем упоминания о залогодержателе — если упоминаний нет (или есть, но они не связаны с финансовой стороной дела), это должно насторожить.

Переуступка ипотеки на квартиру

Более того, в договоре переуступки прав требования должны быть перечислены условия о переводе долга перед застройщиком на нового дольщика в полном соответствии с Гражданским кодексом РФ и ст. 11 № 214-ФЗ.

В договоре должен содержаться пункт, в котором прописывается цена основного договора. Его нужно внимательно изучить. Дело в том, что по договору переуступки прав покупатель получает и права, и обязанности продавца. К ним относятся и долговые обязательства.

Как происходит оформление ипотеки на переуступку

На этапе подачи заявки в банк потенциальному заемщику потребуется предоставить кредитору полный пакет личных документов:

  • заполненная анкета ипотечника;
  • паспорт будущего заемщика;
  • подтверждение постоянного дохода: справка по форме банка, заверенная бухгалтерией работодателя, справка по форме 2-НДФЛ, либо справка о доходах с портала Госуслуги (доступно при подаче заявки на ипотеку через интернет в некоторых банках);
  • подтверждение трудоустройства: заверенная копия трудовой книжки, либо оригинал договора о срочном трудоустройстве;
  • документы о семейном статусе: свидетельство о заключении брака, свидетельства о рождении детей.
Документы для переуступки иопетеки

Когда банк одобрит кандидатуру заемщика, потребуется предоставить документы на объект кредитования:

  • личный паспорт продавца;
  • заверенная копия договора долевого участия или оригинал;
  • акт сверки с застройщиком — заверенная копия;
  • согласие застройщика на проведение переуступки прав (если необходимость такого согласия для оформления переуступки прав указана в ДДУ);
  • подтверждение факта оплаты объекта первоначальным дольщиком (бухгалтерский ордер с печатью застройщика о получении денег, либо выписка о движении средств по счету-аккредитиву). Если изначально расчет по договору ДДУ производился через ипотеку, ордера и выписки не потребуются — деньги за объект застройщику переводил банк;
  • договор переуступки прав на новостройку (грамотно составленный документ можно заказать у юриста или нотариуса). Большинство банков настаивают на том, чтобы продавец и покупатель подписывали типовой договор переуступки, который составляет юридическая служба кредитной организации. Это удобно: не потребуется согласовывать правки собственного договора с банком в ближайшем будущем.

Если продавец купил новостройку у застройщика в рассрочку, необходимо согласовать договор рассрочки и его оплату с застройщиком.

Если вы собираетесь приобрести новостройку указанным способом, вам предстоит пройти несколько этапов:

  1. Одобрение заявки на ипотеку в выбранной кредитной организации.
  2. Поиск подходящего объекта.
  3. Получение одобрения на выбранный объект от банка.
  4. Заключение договора переуступки, подписание договора ипотеки с банком.
  5. Страхование сделки.
  6. Регистрация договора переуступки в Росреестре.
  7. Окончательный расчет с продавцом через счет-аккредитив или банковскую ячейку.

Первоначальный ипотечный взнос обычно передается продавцу новостройки в качестве аванса (задатка) за квартиру. Для покупателя предпочтительнее оформить договор задатка, поскольку задаток автоматически идет в зачет части стоимости жилья.

  1. Заемщик, желающий продать залоговую квартиру и «избавиться» от ипотеки, находит покупателя.
  2. Продавец и покупатель обращаются в банк для получения разрешения на проведение переуступки.
  3. Банк проверяет потенциального заемщика и выносит решение о возможности проведения переуступки.
  4. Между банком и покупателем заключается кредитный и ипотечный договор.
  5. Проводится регистрация перехода права собственности.
  6. Покупатель рассчитывается с продавцом.
  7. Новый заемщик погашает ипотеку, согласно условию кредитного договора.

Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:

  1. Сколько лет застройщик работает на рынке.
  2. Есть ли сданные объекты.
  3. Качество выполненных работ.
  4. Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.

Получение ипотеки на переуступку прав требования

Далее продавцу необходимо собрать документы:

  • договор долевого участия,
  • согласие застройщика на переуступку,
  • согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
  • квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.

‘ alt=»»{amp}gt;

От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.

  • Оплата госпошлины — по состоянию на 2018 год с каждого участника сделки, являющегося физическим лицом, потребуется 1000 рублей.
  • Подготовка документов (выписка из ЕГРН и т.п.) потребует около 1000 рублей на различные выплаты за изготовление документов — в зависимости от количества требуемых документов.
  • Нотариальные услуги. Составление и заверение договора переуступки, а также составление согласия супруга на проведение сделки обойдутся в 5000—20 000 рублей в зависимости от региона, где происходит операция.
  • Оплата штрафов перед застройщиком. Наличие штрафов зависит от конкретных условий, прописанных в договоре долевого участия, и по этой невозможно обозначить точную статью расходов. Некоторые застройщики не накладывают никаких штрафных санкций, некоторые требуют 40 000 — 100 000 рублей в качестве комиссии за переуступку прав в досрочном (до полной выплаты долга) порядке.
  • Банк-залогодержатель (например, ВТБ-24) может взимать комиссии за выдачу справок и разрешений. Так, например, за выдачу разрешения на отчуждение прав заемщику придется заплатить 500 рублей.
  • Помощь профессиональных юристов или риэлторов составляет, как правило, около 0,5% от общей суммы сделки. Таким образом, выплата будет составлять от 4000 рублей до 20 000 рублей.
  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

    Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

    КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ

  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

    Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

    1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Как Продать по Переуступке Квартиру Находящуюся в Ипотечном Кредите

Получение ипотеки на переуступку прав требования

Переуступка ипотеки на жилье возможна и по инициативе банка. При этом согласие заемщика банку не требуется. Но он должен в обязательном порядке уведомить клиента о произошедших изменениях. В письменном виде заемщику должна быть предоставлена следующая информация:

  • Новые реквизиты для оплаты ежемесячного платежа.
  • Порядок и способы внесения ежемесячного платежа.
  • Изменения прав и обязанностей сторон.

Если заемщик не получил уведомления, новый кредитор не имеет права применять какие-либо штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Не стоит соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда изначально существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу переуступки ипотечной квартиры (в том числе уплате налогов), то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона «Об ипотеке» договор ипотеки должен заключаться в письменной форме и требует обязательной государственной регистрации. Раньше вместе с указанными условиями предусматривалось и обязательное нотариальное удостоверение договора.

Хотелось бы получить образец договора на переуступку квартиры по ипотеке. Переуступка от частного лица, банком (Сбербанк) объект одобрен. Поможете?Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона.

Оформляя куплю-продажу по договору переуступки, продавец недвижимости фактически передает свои права и обязательства правопреемнику. Передача прав по ипотеке имеет свои преимущества и недостатки.

Положительными моментами переуступки прав являются:

  • юридическая чистота объекта собственности;
  • возможность приобретения жилья, когда все ликвидные варианты исчерпаны;
  • возможно возвращение средств без применения штрафных санкций;
  • меньше остаток долга и срок погашения;
  • возможность заработать на росте цен;
  • кредитное учреждение выступает в качестве гаранта.

Получение ипотеки на переуступку прав требования

Вам необходимо написать заявление о привлечении к ответственности за просрочку платежа по частям которого по договору подряда всем применяется по истечении указанного срока, можно также предложить вам в судебном порядке, поскольку в том случае, если вы считаете, что такое право нарушает его интересы — подача дело по сложившейся судебной практике.

Риск возрастает, если дом не сдан, ипотека оформляется по нестандартной схеме: застройщик вместо договора долевого участия предлагает заключить предварительное соглашение (в т. ч.

Изначально необходимо обратить внимание на то, что продажа жилья по ипотеке с переуступкой прав возможна, если:

  • владельцем квартиры застройщику выплачена вся сумма;
  • застройщик не возражает против продажи таким способом;
  • банк, предоставивший ипотеку (в случае, когда она не погашена), дает на это согласие.
  1. На квартиру, приобретенную в ипотеку, в Росреестре всегда накладывается обременение. Это значит, что продать, подарить или сделать иное отчуждение прав на недвижимость попросту невозможно. Однако, п.1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ регламентирует, что отчуждение прав на недвижимость допустимо и реализуемо — но только при условии, что заемщик получил письменное согласие банка. Соответственно, для проведения сделки получение согласия обязательно (подробнее о том, можно ли продать и купить жилье, находящееся в ипотечном обременении, мы уже рассказывали в этой статье).
  2. Для получения письменного согласия банку придется предоставить веские доказательства необходимости передать квартиру по переуступке прав. Под «вескими доказательствами» понимаются, как правило, жизненные обстоятельства у заемщика, на которые он не мог повлиять и которые значительно меняют его финансовое положение: смерть супруга-созаемщика, рождение или усыновление ребенка, потеря трудоспособности или вакантной должности — и так далее.
  3. Договор цессии (уступки права требования) можно заключить только в том случае, если изначально заемщик приобретал первичное жилье, причем именно по договору долевого участия (ДДУ). Если был подписан акт о приеме-передаче, то есть права на недвижимость были реализованы, заключение договора цессии более невозможно.
  4. Как правило, во всех договорах долевого участия застройщиков прописывается пункт, согласно которому заемщику, не выплатившему всю свою задолженность, для проведения переуступки прав необходимо заручиться письменным согласием не только банка-кредитора, но и своего застройщика.

Налогообложение

Договор переуступки заключают также с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.

При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана.

При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:

  • В 2016 году продавец имеет право на налоговый вычет в пределе одного миллиона рублей.
  • Под налогообложение попадает разница между ценой продажи и покупки. Если продажа осуществлена по изначальной цене, то налог уплачивать не нужно.

Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Документы

Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:

  1. Проинформировать застройщика о своих планах.
  2. Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
  3. Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
  4. Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
  5. Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
  6. Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.

Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.

После того, как банк одобрит займ и проверит все документы, будет назначен день сделки. В установленную дату подписывается договор цессии и происходят взаиморасчеты. Для передачи денежных средств многие используют банковскую ячейку.

После того, как договоры будут подписаны, а передача денежных средств произойдет, необходимо пройти процедуру государственной регистрации перехода имущественных прав. Для этого необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту расположения объекта недвижимости.

Если разрешения от застройщика по условиям ДДУ не требовалось, то необходимо уведомить его о переуступке прав. Это требование предусмотрено гражданским законодательством. Рекомендуется передать застройщику копию договора цессии.

Таким образом, пошаговая инструкция оформления сделки выглядит так:

  1. Поиск и выбор объекта недвижимости.
  2. Анализ документов продавца.
  3. Выбор банка и подача заявления и документов для оформления ипотеки.
  4. Ожидание и получение одобрения.
  5. Сбор необходимой документации для оформления сделки и для предоставления в банк.
  6. Оформление договора цессии.
  7. Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
  8. Подписание договора цессии, кредитного договора и проведение взаиморасчетов.
  9. Подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  10. Получение готовых документов.
  11. Уведомление застройщика о заключенной сделке.

При оформлении сделки по переуступке прав требования необходимо учитывать один финансовый нюанс. Продавец будет продавать квартиру по более высокой цене, чем покупал сам. Эта разница обычно не прописывается в договоре переуступки прав.

То есть покупателю нужно иметь разницу наличными, чтобы отдать их продавцу. Кроме того, понадобится первоначальный взнос.

Возможные сложности и на что обратить внимание

Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.

Также есть ряд других сложностей:

  1. Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
  2. Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
  3. Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.

Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.

Основные риски, который несет покупатель квартиры:

  1. Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
  2. Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.

Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:

  • сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
  • кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.

‘ alt=»»{amp}gt;

Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector