Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)
Органы опеки и попечительства. Роль в сделках с недвижимостью. Обучение начинающих риэлторов.- Сделки при участии несовершеннолетних лиц.

Как происходит взаимодействие опеки между собой при продаже

С точки зрения закона

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, сопровождаются органами опеки и попечительства (ООП), которые дают разрешение или отказ на свершение сделки, связанной с куплей-продажей, меной, дарением или другими операциями с недвижимостью, в которых участвуют дети — собственники жилья.

В своей деятельности органы опеки опираются, в первую очередь, на Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ (ст. 37 «Распоряжение имуществом подопечного», ст. 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения»), Семейный кодекс РФ (ст.

60 «Имущественные права ребенка»). Нормативными актами для них являются также Устав Ярославля, Постановления администрации города и области, касающиеся защиты имущественных прав несовершеннолетних детей.

В основном органы опеки и попечительства занимаются двумя направлениями — приватизацией и куплей-продажей жилья. Как известно, несовершеннолетний ребенок должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации.

Некоторые родители, чтобы облегчить в дальнейшем процедуру продажи недвижимости, накануне оформления муниципальной квартиры в собственность выписывают свое чадо к дедушке с бабушкой. Росреестр обязательно запрашивает данные на приватизацию жилья без участия несовершеннолетних.

Что касается купли-продажи квартиры, то разрешение органов опеки и попечительства требуется в случае, если ребенок является одним из собственников этого недвижимого имущества. Для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний просто прописан, оно не требуется, задача обеспечения ребенка другим жильем остается на совести родителей.

Обычно, если жилищные условия ребенка после сделки с недвижимостью улучшаются (покупается квартира большей площади, в новостройке, коттедж) — нет никаких проблем с получением необходимого разрешения. Специалисты рассматривают вопрос о продаже старой квартиры и одновременной покупке улучшенного жилья, проводят экспертизу документов, на основании которой издается распоряжение, подписываемое главой администрации района. Сложные вопросы решаются коллегиально.

Многие спрашивают, зачем для получения разрешения на куплю-продажу квартиры нужна справка из налоговой инспекции. Дело в том, что по ней можно определить, нет ли задолженности у собственника жилья по оплате налогов на недвижимое имущество.

Как происходит взаимодействие опеки между собой при продаже

Вопрос разрешения купли-продажи решается обычно в течение месяца с момента подачи заявления.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры

Вот такой вопрос я получил от продавца квартиры: Я часто встречаю непонимание у клиентов в этом вопросе.

Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства. Решили продать квартиру, которая, или ее часть, принадлежит несовершеннолетнему. Не знаете как получить разрешение опеки на продажу квартиры ?

А ведь это обязательный документ для Вашей сделки! Сейчас разберемся в этом вопросе подробно. Не далее, чем на прошлой неделе я сопровождала своих клиентов,обратившихся за разрешением в Отдел по опеке, попечительству и охране прав детства.

Индивидуальный подход

Органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы у ребенка новое жилье было не хуже продаваемого. Но к каждому случаю стараются подходить индивидуально. Однажды родители продавали хорошую квартиру в Верхних Печерах и покупали аналогичную в Сормово.

Казалось бы, права ребенка ущемляются, ведь жилье в Нижегородском районе дороже. Но все родственники молодой семьи жили именно в Сормово, у отца ребенка был там совместный с сестрой бизнес. В итоге, все разрешилось успешно.

Кстати, органы опеки и попечительства могут дать разрешение на продажу недвижимого имущества и без обязательной одновременной покупки в случаях, когда у ребенка уже имеется жилье в собственности, а он получил еще квартиру в дар, по наследству или завещанию.

Специалисты по недвижимости знают случаи, когда любящие родители продавали большую квартиру и покупали жилье меньшей площади, и органы опеки и попечительства не были против. Например, девочка была серьезно больна, требовались деньги на срочную операцию, а взять их было негде. Тогда к документам на квартиру потребовалось приложить медицинскую справку.

Не было никаких препятствий со стороны представителей районной администрации, когда родители продавали квартиру в Нижнем Новгороде и покупали домик в деревне, чтобы переехать туда с ребенком, больным астмой.

Дочке нужен был свежий лесной воздух и экологически чистые продукты. Основными критериями в этом случае стали: дом должен отвечать санитарным требованиям, в поселке должны быть детский сад, школа и работа для родителей. При соблюдении всех этих требований разрешение было получено.

С осторожностью органы опеки и попечительства относятся к ипотеке под залог квартиры, которая принадлежит ребенку. Были случаи, когда дольщики продавали имеющееся жилье, занимали денег, подписывали договор о долевом участии в строительстве и оказывались обманутыми.

Пара слов о нововведениях

Недавно было принято Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 года N 13-П. Чем оно грозит простым гражданам при сделках с недвижимостью?

Как было: если в квартире на правах члена семьи собственника проживают дети и недвижимость на них не оформлена, то, если родители не лишены родительских прав, согласие органов опеки и попечительства для таких сделок не требовалось. Предполагалось, что родители в сделках защищают права и законные интересы своих детей.

Что могло получиться: родители продавали квартиру, где проживал ребенок, и могли выписываться «в никуда», становясь тем самым БОМЖами, одновременно лишая детей места жительства.

Как стало: если в квартире на правах члена семьи собственника «прописаны» дети, которые не являются собственниками квартиры, возможны два варианта: 1. Ребенок выписывается до сделки, и квартира продается безо всяких разрешений органов опеки и попечительства.2.

Для такой сделки требуется согласие органов опеки и попечительства, иначе ее просто не зарегистрируют. В этом случае запросят документы, подтверждающие, что ребенку имеется куда «выписаться» и лишь затем вынесут решение, можно продавать такую квартиру или нет.

Что может получиться: если вдруг ребенок «выписан» не по тому адресу, который указан в решении органов опеки и попечительства, оно может считаться нарушенным, и сделку можно пытаться расторгнуть. При покупке квартиры, в которой прописаны дети, — в интересах покупателя отследить, что ребенок «выписан» именно по тому адресу, который указан в решении органов опеки и попечительства.

Из практики риэлторов

  1. Подготовить перечень документов по списку (список взять в МФЦ или в Органах опеки по месту жительства)
  2. Организовать подачу документов в приемный день вместе с клиентами-родителями, так как по доверенности риэлторов не очень привечают в этих кабинетах
  3. Сроки рассмотрения документов 30 дней
  4. Получение Постановления или Отказа
  • Взамен продаваемых метров ребенок должен получить другую собственность
  • Что ребенок получает взамен продаваемой жилой площади? Площадь должна быть равной или большей
  • Новое жилье должно быть качественным, с коммунальными удобствами
  • Местоположение нового жилья должно быть не хуже старого, должна быть инфраструктура ( поликлиника, магазины, школа, детсад)

Если  органы опеки находят новое жилье для ребенка не нарушающим его права, родители получат Постановление с разрешением на проведение сделки по продаже объекта недвижимости с условием одновременного или последующего приобретения  встречной покупки по конкретному адресу.

Бывают случаи, когда приобретение встречного жилья одновременно с продажей старого невозможно по разным причинам, в таких исключительных случаях  комиссия может рассмотреть вопрос перечисления денежных средств на лицевой счет ребенка до его совершеннолетия, этот вопрос будет решаться на заседании специальной комиссии.

Если в результате сделки купли-продажи жилья ребенок будет  уменьшать свою площадь или ухудшать  бытовые условия, то наверняка будет получен отказ от Органов Опеки, а без Постановления продажа недвижимости с собственником несовершеннолетним невозможна в принципе.

Нужно констатировать факт, что решения комиссии бывают очень субъективны, формальны. Если родители не согласны с Отказом ООиП, они имеют право обжаловать это Решение, подав жалобу  главе Администрации или подать иск в суд, можно также написать письмо омбудсмену по защите прав ребенка по конкретному региону.

Органы опеки и попечительства не контролируют сделки купли-продажи жилья, если ребенок там не является владельцем, а просто прописан. В этом случае, риэлторы должны контролировать перепрописку ребенка по новому месту жительства, это принципиальный момент, касающийся чистоты сделки. В случае.

Органы опеки обязаны также отслеживать родственные сделки, в которых могут нарушаться права ребенка, кроме сделок, которые совершаются на выгодных для ребенка условиях. ( ст.37,п.3. ГК РФ), например, родственник может подарить долю ребенку.

Важно! Дарение доли малолетнего до 14 лет запрещено ст.575 ГКРФ.

Ребенок может получить собственность на основании приватизации, купли-продажи, дарения, наследования.

Каждый ребенок автоматически включается в приватизацию, если он прописан в квартире, даже  если его выпишут, пытаясь исключить из приватизации, он все равно будет включен в приватизацию. Сотрудники агентства по приватизации увидят это из  архивной справки по форме 9 или Выписке из домовой книги.

Ребенок может один участвовать в приватизации, если родители потеряли это право, и стать 100%собственником квартиры. Дети до 18 лет имеют право участвовать в приватизации дважды, один раз до 18 лет и один раз после.

Важно! Сделки по продаже недвижимости детей, совершенные без разрешения Органов опеки и попечительства в виде

Постановления Администрации считаются ничтожными, это значит, что не надо даже в суд обращаться за  признанием их недействительными.

Антон Кузнецов, заместитель директора АН «Чекни», обращает внимание на особенность альтернативной сделки с участием ребенка — собственника жилья. Она заключается в том, что к обязательному пакету документов необходимо приложить разрешение администрации района.

Органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы права несовершеннолетних не были ущемлены. Это правило действует только в отношении детей-собственников. С 1 января 2005 года в законодательную базу РФ были внесены изменения, согласно которым разрешения органов опеки и попечительства на продажу жилья с участием несовершеннолетних, не являющихся собственниками недвижимого имущества, не требуется.

Защита несовершеннолетнего со стороны государства, его прав на жилье, начинается с приватизации. Если на момент приватизации ребенок прописан в данной квартире, он обязательно участвует в процедуре безвозмездной передачи жилья в собственность.

Администрация района может принять отказ от взрослых, участие детей обязательно. Бывает, что ребенок родился накануне приватизации, и его умышленно не регистрируют, чтобы потом без осложнений продать квартиру.

В сделке купли-продажи с участием детей формально требуется согласие обоих родителей. Но бывают ситуации, когда родители в разводе, а биологического отца разыскать невозможно. Тогда разрешение на продажу квартиры дается только с согласия матери.

При покупке другого жилья количество квадратных метров для ребенка-собственника должно быть больше или таким же. Это правило. Но под него нельзя подвести все ситуации, которые возникают в альтернативных сделках с участием детей.

Решения органов опеки и попечительства носят субъективный характер — они оценивают ситуацию в целом и просто смотрят на родителей. Если мать и отец — нормальные, работающие люди, то представители администрации могут пойти на компромиссы, разрешающие продажу.

Если недобросовестным родителям удалось обмануть чиновников, сделку можно расторгнуть. Случается, что взрослые через продажу жилья решают свои долговые проблемы. Затем расторгают сделку.

Как продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка

Как продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка Продажа доли ребенка в квартире, если он прописан Для продажи доли ребёнка потребуется пройти множество процедур, которые так или иначе связаны с органами опеки и попечительства.

С ними Вы уже сталкивались в процессе собственно приватизации самой квартиры и выделением ребенку отдельной доли в ней. Если это еще только предстоит, то узнать, как приватизировать квартиру с ребенком можно здесь.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва) Primary Menu

Продажа квартиры – сложный и муторный процесс, включающий долгие сборы документации, поиск покупателя, заключение договоров и извлечение максимальной выгоды от продажи, не пресекая законодательства Российской Федерации.

Сделка с участием детей: как продать и купить квартиру без проблем.

Когда нужно разрешение органов опеки. Острые вопросы: переезд на меньшую площадь, жилье требует ремонта, рядом нет школы и садика Начнем, как водится, с азов – кто такие дети? При всей внешней очевидности обсуждаемого предмета тут все не так просто.

Судите сами: московский пассажирский транспорт переводит человека в разряд взрослых с семи лет – надо оплачивать проезд.

Из опыта юристов

— Несовершеннолетние в возрасте от 14до 18 лет совершают сделки со своим недвижимым имуществом, с точки зрения буквы закона, сами, но с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителя или попечителя.

При этом также должно быть согласие органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) такого согласия несовершеннолетнему на совершение сделки.

Таким образом, именно взрослые осуществляют фактическое управление данным имуществом (ремонтируют, сдают в аренду, продают и т.п.). Поэтому бабушкам и дедушкам, желающим передать недвижимость внукам, логичнее оформить не договор дарения, а завещание.

Бывают ситуации, когда родители берут ипотечный кредит, а потом возникают проблемы с выплатами. Если квартира единственная, и в ней проживает ребенок, в этом случае у банка возникают большие проблемы.

С одной стороны, должно реализоваться право залога. С другой, несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в данной квартире, не может быть выселен «в никуда». И неважно, собственник он или нет. Здесь играет роль только прописка, либо даже фактическое проживание ребенка.

Соответственно, если папа или мама прописаны в данной ипотечной квартире, а ребенок вместе с ними, то говорить о реализации данного жилья, как минимум, затруднительно. Ведь она будет происходить не просто с согласия родителей (на которых может «нажать» банк), но с обязательным привлечением органов опеки и попечительства, которые, в свою очередь, обязаны проследить, чтобы у ребенка было другое место жительства, не хуже нынешнего.

Даже если существуют родственники, но они живут в стесненных условиях, ребенка туда не пропишут. И нельзя в данном случае рассматривать возможность переезда, например, из Нижнего Новгорода куда-нибудь в область. Ведь условия проживания, скорее всего, будут несравнимы.

Так что для некоторых ипотечных должников наличие ребенка является гарантией того, что их завтра не выселят на улицу. Такие квартиры как бы «подвисают» в воздухе. И подобные ситуации длятся годами, пока ребенок не станет совершеннолетним (ему исполнится 18 лет).

Аналогично складывалась ситуация с законодательством в сфере приватизации. Вот типичный пример. Ребенок проживал у бабушки. Его родители приватизировали и продали квартиру без его участия. И в данном случае нарушалось право ребенка. Ведь он, хотя и не проживал с родителями, имел право на участие в приватизации.

В свое время было инициировано достаточное количество судебных процессов (чаще – бабушками и дедушками, реже – другими родственниками или органами опеки и попечительства), в ходе которых подобные сделки признавались недействительными.

Благодаря наличию такой судебной практики, законодатели в итоге установили рамки, защищающие права детей. На мой взгляд, то же самое происходит с ипотекой. Если ослабить законодательное регулирование, начнутся нарушения и новая волна судебных процессов, которые будут пытаться восстанавливать права детей.

Чтобы избежать ошибок при совершении сделки с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние, все варианты надо просчитывать, чтобы она не могла быть оспорена в будущем. Покупатель должен четко понимать, какую квартиру он покупает, грамотно выбирать риэлтора, либо самому смотреть документы, чтобы ни в коем случае не нарушить интересы малолетних детей.

В данном случае «трехгодичный срок исковой давности» начинается с того момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своего права. Поэтому и через десять лет после проведения сделки может появиться ретивый родственник ребенка, заявляющий о нарушении прав и готовый их отстаивать.

Тяжело «отыграть» ситуацию, если было совершено несколько сделок: возникает принцип добросовестности покупателя. Например, я приобрела квартиру у недобросовестных родителей, а потом продала ее вам, и вы уже считаетесь добросовестным приобретателем.

Подготовила Елена Шевцова

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector