Вот дом, который построил… застройщик!

Кто есть кто на стройке

В процессе строительства, как правило, задействовано несколько участников. Ключевые фигуры — это инвестор и застройщик.

Кто такой инвестор, всем понятно. Инвестор финансирует стройку и по ее окончании получает в собственность объект капстроительствап. 2 ст. 4 Закона от 25.02.99 № 39-ФЗ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

А вот с терминами «застройщик» и «заказчик» («технический заказчик») ситуация запутанная, ведь в нормативных актах разных лет даются разные определения. Но сейчас эти термины используют в том значении, которое установлено Градостроительным кодексом (далее — ГрК)ст. 3 ГрК РФ.

Как правило, застройщик — это организация (хотя может быть и физическое лицо), которая имеет в собственности или арендовала земельный участок и организует на нем строительство объекта недвижимости для инвесторап. 16 ст. 1 ГрК РФ.

А вот если речь идет о долевом строительстве, то застройщиком может быть только организацияп. 1 ст. 2 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ). Застройщик получает разрешения на строительство объекта и на ввод его в эксплуатациюп. 1 ст. 51, п. 2 ст. 55 ГрК РФ.

Технический заказчик — это специализированная строительная организация, которая от имени застройщика (по агентскому договору) выполняет различные действия организационного характера — заключает договоры о подготовке проектной документации, контролирует качество выполнения строительных работ и т. д.п. 22 ст. 1 ГрК РФ

Заметим, что одна компания может совмещать различные функции, например быть инвестором и застройщиком одновременно.

Вот дом, который построил... застройщик!

Как видим, «застройщик» и «технический заказчик» — это категории, определяющие взаимоотношения сторон исключительно для целей государственного контроля в области градостроения (выдача различных разрешений, регулирование деятельности по привлечению средств для долевого строительства жилья и т. д.).

Как вы понимаете, для целей ведения бухучета не имеет значения, кто оформляет разрешение на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию. Ведь порядок ведения учета, прежде всего, должен отражать экономическое содержание хозяйственных операций между сторонами.

Кстати, можно сказать, что у градостроительного термина «застройщик» есть экономический эквивалент — это девелопер. Девелопмент — иностранное слово (от англ. development), но в последнее время оно прижилось и у нас.

Компании, которые на свои средства и на деньги инвесторов строят объекты недвижимости, получают прибыль от их продажи или сдачи в аренду, называются девелоперами. Но для простоты мы и дальше в статье будем использовать термин «застройщик».

Схемы корреспонденций счетов

Подборка по материалам информационного банка «Корреспонденция счетов» системы КонсультантПлюс

Вот дом, который построил... застройщик!

Гражданско-правовые отношения

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст.

4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ).

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 4, ст.

17 Федерального закона N 214-ФЗ). В данном случае право (требование к застройщику), принадлежащее участнику долевого строительства (первоначальному кредитору), передается им организации (новому кредитору) по сделке.

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты первоначальным кредитором цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст.

11 Федерального закона N 214-ФЗ). Данная сделка должна быть совершена с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ) {amp}lt;*{amp}gt;.

Договор об уступке права требования должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации договора участия в долевом строительстве (п. п. 1, 2 ст. 389 ГК РФ, ст.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Передача имущественного права является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены ст. 155 НК РФ. Однако данная норма не содержит особенностей для передачи имущественных прав на нежилые помещения (кроме гаражей и машино-мест).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 N 13640/09 по делу N А45-1139/2009-17/24 указано, что имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.

Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение имущественных прав. Сумма НДС исчисляется по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

Несмотря на наличие разъяснений Президиума ВАС РФ, до недавнего времени контролирующие органы продолжали придерживаться позиции, согласно которой налоговая база определяется в общем порядке, определенном п. 2 ст.

153 НК РФ, исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанного имущественного права, так как особенности ее формирования НК РФ не предусмотрены (Письма Минфина России от 28.02.

Однако на текущий момент налоговая служба изменила свое мнение по вопросу формирования налоговой базы при передаче имущественных прав на нежилые помещения, приняв за основу позицию Постановления Президиума ВАС РФ N 13640/09 (Письмо ФНС России от 27.06.

По данному вопросу см. также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС.

В данной консультации исходим из предположения, что организация при уступке права требования, основываясь на последних разъяснениях контролирующих органов и Постановлении Президиума ВАС РФ N 13640/09, налоговую базу по НДС определяет в размере разницы между ценой передачи имущественных прав с учетом НДС и расходами на их приобретение.

Согласно условиям договора, заключенного с новым кредитором, предусмотрена предоплата в размере 50% суммы договора.

— день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Пунктом 8 ст. 167 НК РФ установлен особый порядок в отношении момента определения налоговой базы, в частности, при передаче имущественных прав в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 155 НК РФ. Таким моментом является день уступки требования или день исполнения обязательства должником.

Таким образом, с учетом разъяснений, приведенных в Письме ФНС России N ГД-4-3/12291, в отношении операции по передаче имущественных прав на нежилое помещение общий порядок определения налоговой базы, установленный п. 1 ст.

В то же время в п. 4 ст. 164 НК РФ одним из случаев применения расчетной ставки 18/118 является получение оплаты или частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав, предусмотренных п. п. 2 — 4 ст. 155 НК РФ.

Отметим: до появления Письма ФНС России N ГД-4-3/12291 налоговые органы разъясняли, что в случае передачи имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или помещениях моментом определения налоговой базы является день передачи этих прав.

Если же передаются права на нежилые помещения, то моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из дат, указанных в п. 1 ст. 167 НК РФ, что обусловлено тем, что правила п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на нежилые помещения не применяются (Письмо УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092).

В данной консультации исходим из предположения, что организация, руководствуясь п. 7 ст. 3 НК РФ, согласно которому все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика, НДС на дату получения предварительной оплаты не начисляет.

Напомним, что поскольку, как было отмечено выше, договор об уступке права требования подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этой даты, днем уступки права требования считается дата государственной регистрации договора уступки права требования.

Таким образом, на дату государственной регистрации договора об уступке права требования сумма исчисленного НДС составит 123 120 руб. ((6 580 000 руб. — 5 772 880 руб.) x 18/118).

Бухгалтерский учет

Что нам стоит дом построить, нарисуем — будем жить. Только вот для строительства настоящего дома предварительного наброска явно не хватит

При исполнении дольщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве возникшее право потребовать от застройщика передачи построенного объекта отражается в качестве дебиторской задолженности застройщика (п. п.

Поступившая от нового кредитора предварительная оплата за уступку прав по договору участия в долевом строительстве до момента передачи этих прав новому кредитору не является доходом организации и учитывается в составе кредиторской задолженности (п. п.

Доходы от уступки права требования и расходы в виде стоимости уступаемого требования признаются в составе прочих доходов и расходов на дату государственной регистрации договора уступки права требования (п. п. 7, 10.1, 12, 16 ПБУ 9/99, п. п. 11, 14.1, 16, 19 ПБУ 10/99).

Бухгалтерские записи по признанию указанных дебиторской и кредиторской задолженностей, доходов и расходов, начислению НДС производятся с учетом требований, установленных Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.

2000 N 94н, на основании утвержденного в организации рабочего плана счетов (п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (ПБУ 1/2008), утвержденного Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н). Указанные записи приведены ниже в таблице проводок.

Налог на прибыль организаций

Сумма, перечисленная застройщику по договору участия в долевом строительстве, не признается организацией в составе расходов для целей налогообложения прибыли (п. 14 ст. 270 НК РФ).

Налоговый учет

Итак, нужно разобраться, кто из участников инвестиционно-строительной деятельности отражает у себя строящийся актив и что именно реализует застройщик — готовую продукцию, работы или услуги.

Но давайте сначала вспомним классическую схему проводок у застройщика. (На практике возможны различные нюансы, но мы не будем в них углубляться.)

Содержание операции Дт Кт
Получены деньги от инвестора 51 «Расчетные счета» 86 «Целевое финансирование»
Отражены затраты на строительство (стоимость подрядных работ, услуг технического заказчика и т. д.) 08 «Вложения во внеоборотные активы» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
Учтен НДС, предъявленный подрядчиками в составе стоимости работ 19 «НДС по приобретенным ценностям» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
Признаны затраты застройщика 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы») 10 «Материалы», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»
Признано вознаграждение застройщика 86 «Целевое финансирование» 90-1 «Выручка»
Учтена в доходах экономия за­стройщика (если средства, перечисленные от инвестора, превышают затраты на строительство) 86 «Целевое финансирование» 90-1 «Выручка»
Если средств инвесторов недостаточно, то у застройщика может возникнуть убыток
Учтена себестоимость 90-2 «Себестоимость» 20 «Основное производство»
Объект строительства передан инвестору 86 «Целевое финансирование» 08 «Вложения во внеоборотные активы»
НДС передан инвестору по сводному счету-фактуре 86 «Целевое финансирование» 19 «НДС по приобретенным ценностям»

Изложенный способ учета является общепринятым для застройщиков, он применяется независимо от того, на каких условиях заключен договор с инвесторами.

Такой порядок учета основан на нормах уже недействующего ПБУ 2/94 (применялось до 2009 г.) и Положения № 160.

Как мы уже говорили, в Положении № 160 изложены правила учета у застройщика. Но «застройщик», для которого написано Положение № 160, — это не организация, которая строит объект недвижимости на продажу на принадлежащем ей земельном участке, а специализированная строительная фирма, которая организует сам процесс строительства, контролирует качество выполнения строительных работп. 1.

4 Положения № 160. Значит, речь идет о техническом заказчике в терминологии ГрК, то есть об организации, выполняющей агентские функции за вознаграждение. Получается, что на застройщика в терминологии ГрК Положение № 160 не распространяется.

С начала года введено в действие в 1,6 раза больше жилых домов, чем в I полугодии 2013 г.

Как видим, традиционный порядок учета у застройщиков не предусмотрен нормативными актами по бухучету. Но это еще полбеды. Гораздо хуже то, что он может привести к искажениям бухгалтерской отчетности.

Как видно из схемы проводок, строящийся объект до момента передачи его инвестору отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а значит, бухгалтеры отражают его в балансе застройщика в группе статей «Основные средства» (строка 1150).

То, что средства, полученные от инвесторов, принято отражать на счете 86 и в балансе как целевое финансирование, тоже далеко не бесспорно. Целевым финансированием в бухучете считаются деньги, поступившие организации (как правило, из бюджета) на определенные цели, например на покупку ОС.

Остаток целевого финансирования нужно отражать в балансе в группе статей «долгосрочные обязательства» или «краткосрочные обязательства»Письмо Минфина от 08.05.2014 № 07-01-12/21775. Но не общей суммой, а в отдельной строке «целевое финансирование»п.

20 ПБУ 13/2000. То есть сумма, отраженная в балансе в строке «целевое финансирование», означает, что у организации есть чужие средства, которые она должна потратить на финансирование собственных капитальных или текущих затратп.

4 ПБУ 13/2000. Очевидно, что средства инвесторов должны быть направлены на строительство объекта, а не на собственные нужды застройщика. Значит, отражение денег инвестора в балансе как целевое финансирование приводит к искажению отчетности.

Поскольку, как мы уже говорили, российскими нормативными актами по бухучету учет у застройщика не регулируется, обратимся к МСФОп. 7 ПБУ 1/2008. О том, как нужно вести учет компаниям, занимающимся строительством недвижимости, говорится в Разъяснении КРМФО (IFRIC) 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости»введено в действие на территории РФ Приказом Минфина от 25.11.

2011 № 160н (далее — IFRIC 15). Конечно, в IFRIC 15 не упоминается термин «застройщик», в Разъяснении говорится о «предприятиях, принимающих обязательство по строительству объектов недвижимого имущества напрямую или через субподрядчиков»п. 4 IFRIC 15. Однако такая формулировка позволяет применять этот документ к застройщикам.

Согласно IFRIC 15 порядок учета зависит от того, кто может определять основные структурные элементы будущего объекта недвижимости — инвестор или застройщик.

Если вопрос, каким будет строящееся здание, решает инвестор, то застройщик должен применять МСФО (IAS) 11 (российским эквивалентом этого МСФО является «строительное» ПБУ 2/2008). То есть строящийся актив должен отражаться в учете застройщика на счете 20, а выручку нужно признавать по мере готовности объекта.

А вот если инвестор не может изменять дизайн объекта, строительство которого он финансирует, так как застройщик предлагает типовые варианты зданий, то у застройщика признается выручка от реализации товаров (готовой продукции)пп.

Из общего правила IFRIC 15 о признании выручки от реализации продукции у застройщика есть исключение. Если материалы для стройки поставляет инвестор (не определяя дизайн будущего здания), то застройщику следует признать выручку от оказания услугп. 15 IFRIC 15. Однако такой вариант договора в российской практике не встречается.

Строим на продажу

На практике получили наибольшее распространение два типа договоров между инвесторами и застройщиками — договор инвестирования (как правило, на коммерческую недвижимость) и договор долевого участия на строительство многоквартирных домов (ДДУ).

https://www.youtube.com/watch?v=upload

СИТУАЦИЯ 1. По условиям инвестиционного договора инвестор перечисляет застройщику определенную сумму денег и по окончании строительства получает в собственность возведенный объект (или его часть). Как правило, вознаграждение застройщика в договоре не указывается.

Прибыль застройщика — это разница между суммой, полученной от инвестора, и затратами на строительство объекта, включая текущие расходы самого застройщика. Дизайн будущего объекта недвижимости определяет застройщик.

СИТУАЦИЯ 2. Между застройщиком и дольщиком заключен договор долевого участия в строительстве. Отношения между застройщиком и гражданами по таким договорам регулируются Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домовЗакон № 214-ФЗ.

Обычно в ДДУ указывают фиксированную стоимость квартиры, которую должен оплатить дольщик. Величина вознаграждения застройщика, как правило, не указывается, в договоре пишут лишь, что оно включено в стоимость квартиры.

Законом № 214-ФЗ о долевом строительстве предусмотрено, что деньги дольщиков подлежат направлению на строго определенные цели (например, на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, на строительство систем инженерно-технического обеспечения)ч. 1 ст.

Контролировать целевое расходование денег дольщиков вправе только некий контролирующий органп. 1 ч. 6 ст. 23 Закона № 214-ФЗ.

В Москве уполномоченным органом по контролю в области долевого строительства является Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительстваПостановление Правительства Москвы от 26.04.2011 № 157-ПП.

Но дело в том, что в силу специфики своей деятельности застройщики в принципе не могут организовать учет так, чтобы можно было определить, на что потрачены средства каждого дольщика. Ведь деньги поступают на расчетный счет от дольщика общей суммой, в которой сидит и вознаграждение застройщика.

Кроме того, деньги поступают к застройщику не одновременно от всех дольщиков, а постепенно, в течение всего процесса строительства. Поэтому сначала средств дольщиков не хватает и застройщики строят объект не только на деньги дольщиков, но и на собственные (чаще всего привлекают кредиты).

То есть деньги поступают на расчетные счета застройщиков из различных источников, а затем направляются на строительство, например на оплату счетов подрядчиков, на погашение кредитов. Организовать раздельный учет денежных потоков, а следовательно, и контроль за целевым использованием в таких условиях практически невозможно. А значит, деньги дольщиков не являются целевым финансированием с точки зрения бухучета.

Таким образом, по экономическому содержанию ситуация 2 аналогична ситуации 1.

Значит, исходя из требования приоритета содержания перед формой в бухучете и отчетности застройщика, привлекающего деньги как по договору инвестирования, так и по ДДУ, нужно признавать строящийся объект на счете 43 (иногда используют счет 41) в балансе в группе статей «Запасы» (строка 1210).

Обратите внимание: речь идет только о бухгалтерском учете, а к вопросам налогового учета и НДС мы обратимся позднее.

Как отразить в учете организации (участника долевого строительства) уступку права требования по договору участия в долевом строительстве на условиях частичной предварительной оплаты? Объектом долевого строительства является нежилое помещение в строящемся жилом доме.

Организацией заключен с застройщиком договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым по окончании строительства она получает в собственность нежилое помещение в жилом доме. Цена договора составляет 5 772 880 руб.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

(НДС в цене договора не выделен). Оплата застройщику произведена в полном размере в месяце государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. До окончания строительства организация уступила право требования по данному договору новому кредитору за 6 580 000 руб. на условиях 50%-ной предоплаты.

Организация для целей налогообложения прибыли применяет метод начисления.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector