Регистрация договора аренды нежилого помещения

Нормативное регулирование

Следует сразу сказать, что государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в ФРС требуется не для каждого арендного соглашения.

Регистрация аренды

Регистрация договора аренды защищает участников сделки от проблем

Стороны сделки должны обратиться в регистрационную организацию, если:

  • соглашение, вне зависимости от объекта аренды, заключается на период 12 месяцев и больше (долгосрочный договор аренды);
  • во временное использование по договору переходит предприятие, независимо от вида производственной деятельности и срока, на который заключается сделка.

Главным документом, регламентирующим порядок регистрационных действий, является Федеральный закон № 218 от 13.05.15. Подать заявление о госрегистрации сделки имеет право любая из сторон-участниц либо это может быть совместное обращение.

Регистрируя долгосрочную аренду недвижимости, стороны-участницы сделки максимально защищают собственные интересы. При отказе от регистрации арендодателю или арендатору бывает сложно доказать возникшие убытки и потери, если таковая необходимость появится.

Регистрация договора аренды

Отказываясь от регистрации стороны не смогут доказать возникшие убытки и потери

Стабильность деятельности зависит от многих факторов, в том числе, от грамотно решенных вопросов аренды. Когда арендное соглашение не зарегистрировано в государственной контролирующей инстанции, владельцы бизнеса лишаются подтверждения правомочности размещения на арендуемой площади.

Не исключена такая ситуация, что до особого судебного решения он будет вынужден освободить занимаемое помещение. Кроме того, регистрация сделки позволяет избежать необоснованного повышения оплаты арендуемого помещения, что тоже считается инструментом давления на бизнесмена.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры в налоговой

Существует два типа договорных отношений при сдаче жилья: аренда и найм. Первый вариант предназначен для соглашений, в которых хотя бы одна из сторон представлена юридическим лицом, второй – когда участниками сделки являются обычные граждане.

Отношения между наймодателем и нанимателем оформляются в письменной форме (ГК РФ ст.674). В ней обязательно указываются данные, позволяющие безусловно определить объект, передающийся в аренду: его подробный адрес и кадастровый номер.

Необходимым условием договора аренды является указание суммы оплаты за жильё. Если она отсутствует — это существенный повод для признания этого соглашения не действительным. Когда в тексте не указан срок внесения оплаты, считается, что она оплачивается ежемесячно, в соответствии с порядком, предписанным Жилищным кодексом РФ. Акт передачи при подписании по соглашению сторон может не составляться (ст. 558 ГК РФ).

Впоследствии этот договор будет гарантом своевременной оплаты для наймодателя и соблюдением прав для квартиросъёмщиков.

Поскольку аренда квартиры — это отдельная статья дохода, она облагается для физического лица подоходным налогом (13%).  Его рассчитывает сам плательщик каждый год в декларации о доходах (форма 3НДФЛ), подаваемой после окончания налогового периода. Налог насчитывается, если сумма дохода за год получилась больше 10 МРОТ.

Когда хозяин жилплощади является индивидуальным предпринимателем (ИП), то он может использовать упрощённую систему налогообложения – 6% от дохода. Эта схема более выгодна, даже с учётом обязательных отчислений в пенсионный фонд.

Кроме этого, если в собственности индивидуальных предпринимателей есть несколько квартир, они могут приобрести патент на сдачу их в аренду. Покупка патента выгодна, когда в найм сдаётся дорогостоящее жильё с высокими ежемесячными платежами. Помимо него им останется заплатить только обязательные пенсионные взносы.

По вопросу, нужно ли регистрировать сам договор в налоговой, Налоговый кодекс не содержит обязательных требований.  Однако налогоплательщика могут попросить представить туда его копию и копии расписок о получении денег в качестве подтверждающих документов.

Аренда бывает краткосрочной, если заключена менее чем на один год, и долгосрочной, когда время её действия охватывает несколько лет. И именно долгосрочный договор  надо регистрировать, но не в налоговой, а в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).

Если оформить и зарегистрировать договор аренды квартиры, то в налоговую сведения об этом поступят из ЕГРН.

Порядок действий

Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:

  1. Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией.  А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи — возможности получения компенсации.
  1. Заполнить и подписать договор.
  2. После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
  3. Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
  4. В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.

Далее расскажем, где регистрируется арендный договор, а также подробно опишем порядок регистрации. Это поможет сторонам-участницам сделки правильно выполнить все необходимые действия и защититься от вероятных проблем.

Регистрационные действия в отношении долгосрочных арендных сделок с недвижимостью производится региональной регистрационной организацией. В результате проведения регистрационных действий сведения об сделке заносятся в ЕГРН, где содержатся сведения о правах на зарегистрированную недвижимость и всевозможные сделки с ней.

Регистрация арендного договора

Для регистрации сделки необходимо написать заявление и подготовить соответствующие документы

Регистрация договора аренды

В подразделение регистрационного органа сторонам-участницам регистрируемой арендной сделки необходимо предоставить соответствующие документы:

  1. Заявление на регистрацию арендного соглашения.
  2. Арендный договор, составленный с соблюдением обязательных требований. Договор подается в регистрационную организацию в 2-х и более экземплярах с синими печатями (подлинники). Но обычно нужно подать 3 оригинальных документа, 2 из которых будут возвращены сторонам-участницам сделки после проведения соответствующих регистрационных действий, а третий экземпляр договора будет подкреплен к делу, где хранится правоустанавливающая документация.
  3. Кадастровая документация на сдаваемый объект, передаваемый арендатору, с указанием его площади.
  4. Когда сторонами-участниками сделки являются обычные граждане, то потребуется паспорт либо иной удостоверение личности. Когда в сделке участвует ИП, он предъявляет удостоверение личности (паспорт) и регистрационное свидетельство индивидуального предпринимателя. Для организаций потребуются учредительная документация, документ о назначении директора и приказ о его вступлении в должность, свидетельство о госрегистрации юр. лица. Когда от имени сторон действует их полномочный представитель, необходима доверенность, заверенная нотариусом.
  5. Если физлица, участвующие в сделке, состоят в браке, а предмет аренды является совместной собственностью, то надо предоставить письменное согласие супруга. Оно должно быть оформлено соответственно с положениями статьи 35 пункт 3 Семейного кодекса и заверено нотариусом. Если лицо не состоит в браке, то пишется соответствующее заявление по установленной форме.
  6. Если собственником объекта аренды является государство/муниципалитет, а одной из сторон сделки выступает казенное/унитарное предприятие, то следует предъявить согласие собственника.
  7. Платежные документы, подтверждающие внесение госпошлины, размер которой определен на законодательном уровне.
Регистрация аренды недвижимости

Аренда земельного участка сроком более одного года должна быть зарегистрирована в соответствии с действующим ЗК

Для выполнения регистрационных действий документы могут быть предоставлены любым удобным для сторон-участниц сделки способом:

  • личное обращение в местное подразделение регистрационной организации;
  • обращение в ближайший многофункциональный центр;
  • заказным почтовым отправлением с уведомлением о доставки письма и подробной описью вложения, при этом следует точно соблюсти требования Росреестра, которые имеются на его официальном сайте;
  • заявление на регистрацию сделки можно подать непосредственно на официальном сайте регистратора, приложив к заявлению скан-копии всех необходимых документов.

Что касается такого вопроса, как срок регистрации, то на выполнение всех необходимых действий в соответствии со статьей 16 часть 1 ФЗ № 218 отводится:

  • простой письменный арендный договор, лично предоставленный в подразделение регистрационной службы – 7 дней, если документы подавались в МФЦ – 9 дней;
  • нотариально заверенный договор в подразделении регистратора – 3 дня, через МФЦ – 5;
  • если документы подаются через сайт регистратора, то на выполнение всех действий отводится один день, следующий за днем обращения (предоставления электронных документов);
  • при одновременной постановке недвижимости на учет в кадастровом органе и подаче заявления на регистрацию ее аренды в подразделении регистратора потребуется 10 дней, через МФЦ – 12.

Обратите внимание, что количество дней указано в рабочих днях.

Регистрация арендного соглашения

С заявлением на регистрацию сделки может обратиться любая из сторон договора

Заметим, что сразу при подаче заявления на проведение регистрационных действия, заявитель сразу может определить способ их получения:

  • личное получение заявителем;
  • получение документов законным представителем заявителя, действующего на основании заверенной доверенности.

Оплата пошлины

Регистрационные действия по арендному соглашению в соответствующей инстанции осуществляется по письменному заявлению одного из участников сделки. Обратиться с заявлением вправе как сторона, передающая объект во временное использование, так и сторона, получающая его.

Как правило, этот вопрос оговаривается сторонами на этапе подписания арендного соглашения, а соответствующее положение прописывается в документе в виде обязанности. Чаще это обязательство возлагается на арендатора, но, предположим, когда арендодателем выступает обычный гражданин, арендатор – организация, госпошлину выгодно оплатить арендодателю, потому что в таком случае сумма окажется намного меньше.

Регистрация сделки по аренде недвижимости

Госпошлину за регистрацию договора должен оплачивать заявитель

Стоимость регистрации арендного договора на июль текущего года составляет:

  • 22 тысячи рублей – для организаций;
  • 2 тысячи рублей – для обычных граждан.

Чем грозит отсутствие регистрации договора

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Итак, обязательная регистрация требуется для арендных соглашений, оформляемых на период больше 12 месяцев, причем арендуемый объект может быть разным (жилая/нежилая недвижимость, земля и т.д.).

Регистрация договора аренды

При оформлении договора аренды следует сразу определить, кто должен регистрировать сделку

В юстиции лишь после регистрации сделка приобретает законную силу. Поэтому не зарегистрированный арендный договор для третьего лица будет являться не заключенным, т.е, он не несет за собой юридических последствий.

  1. Главной задачей госрегистрация является защита третьего лица, которое приобретают права на недвижимость, являющеюся предметом аренды. Стороны-участницы сделки должны выполнять условия договора, независимости от присутствия/отсутствия регистрации. Незарегистрированное соглашение обязательно к исполнению с момента его заверения путем проставления подписей сторон. Естественно, если участники сделки согласовали существенные условия. В отношениях арендодатель-арендатор стороны не вправе ссылаться на недействительность сделки, обосновывая этим невыполнение/ненадлежащее выполнение своих обязанностей.
  2. Договор, не имеющий регистрации, по общим правилам не устанавливает юридических последствий для третьих лиц, не являющимся сторонами сделки. Это обосновано тем, что сделка не имеет регистрации, а поэтому третьи лица не могут знать о факте его заключения и условиях сделки. Это значит, что стороны-участницы договора во взаимоотношениях с третьим лицом не вправе ссылаться на незарегистрированное соглашение.
Регистрация аренды недвижимого имущества

При отсутствии регистрации для участников сделки наступают соответствующие последствия и ограничения

На самом деле госрегистрация арендного договора для его участников не оказывает влияния на действительность договора, нужно подчеркнуть, что при отсутствии таковой возникают некоторые ограничения:

  • лицо, получившее объект аренды во временное пользование не вправе сдавать его в субаренду, поскольку не заключенная сделка не рождает прав и обязательств для третьих лиц;
  • арендатор не сможет сослаться на сохранение арендных обязательств при смене владельца предмета договора;
  • у арендатора не возникает преимущественного права на перезаключение соглашения на новый период;
  • при аренде земли и получении подрядной организацией разрешительных документов на возведение/ввод в эксплуатацию строений в выдаче такой документации будет отказано, так как для третьего лица прав, распространяемых на арендатора земли, не возникает.

Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок.  В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор.

Регистрация найма в большей степени призвана защищать права квартиросъёмщиков, которые в противном случае должным образом не застрахованы от непредусмотренного увеличения ежемесячной платы или выселения из квартиры без основательных причин.

Внесение записи в ЕГРН придаёт подписанному документу юридическую силу. Даже продажа квартиры не влечёт за собой расторжение или изменение условий соглашения (ст.675 ГК РФ). Она переходит во владение новых собственников вместе с указанным обременением.

Когда могут отказать в регистрации

Выше мы рассказали, как зарегистрировать арендный договор, какие договора аренды подлежат государственной регистрации и когда нужно регистрировать сделку. Хотя ранее было подчеркнуто, что регистратор вправе приостановить проведение процедуры либо ответить отказом заявителю.

Это может произойти в следующих случаях:

  • в качестве владельца недвижимости в заявлении указано лицо, юридически не обладающее правами и не уполномоченное распоряжаться им;
  • заявитель не имеет полномочий обращаться с заявлением на регистрацию сделки;
  • обнаружены противоречия в заявленных и зарегистрированных ранее правах;
  • право невозможно зарегистрировать на основании Гражданского кодекса или иными законодательными актами;
  • предоставлены не все требуемые документы;
  • документы, которые были приложены к заявлению, не являются подлинными либо они недостоверны;
  • заявление составлено с нарушениями действующих нормативов;
  • документы подписаны лицами, не имеющими соответствующих полномочий;
  • отсутствуют/не поступили требуемые документы по межведомственному взаимодействию;
  • другие причины, прописанные в ст. 26 ФЗ № 218.
Регистрация аренды недвижимого имущества

В регистрации арендного договора может быть отказано по ряду причин, указанных в законодательных актах

Куда обращаться за регистрацией договора

На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.

Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.

В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН.  Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки. Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ).

Регистрация соглашений об изменениях в арендном договоре или его расторжении

Данные документы признаются неотъемлемой частью основного арендного соглашения. Однако не каждое дополнение договора должно регистрироваться. Регистрация дополнительной документации требуется исключительно в ситуациях, когда данным соглашением меняются содержание и положения главного арендного договора.

Регистрация дополнительной документации требуется если:

  • изменяется предмет сделки (сам предмет, этаж расположения, арендуемая площадь и т.д.);
  • меняется величина арендных платежей;
  • изменяется период действия арендного соглашения;
  • арендная сделка расторгается с составлением соответствующего соглашения.

Какие документы понадобятся

Договор на регистрацию участники сделки приходят подавать с оригиналами правоустанавливающих документов и своих паспортов. Регистрация осуществляется на основании заявления, поданного гражданами. В МФЦ его заполняет специалист, а если подача осуществляется через официальный портал в электронном виде, то форму заявки заполняют самостоятельно.

К ней прикладывают:

  • три подписанных экземпляра договора аренды квартиры (один для регистрирующего органа и по одному каждому участнику сделки);
  • правоустанавливающие документы на жилую площадь;
  • чек, подтверждающий оплату государственной пошлины (2 000 рублей) за регистрацию обременения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:

  1. Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
  2. Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт строения (оригинал ксерокопия).
  4. Квитанция об уплаченной госпошлине.
  5. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.

Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки.

Заключение

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Из вышесказанного можно сделать вывод, что регистрация арендного договора необходимо обеим сторонам-участницам сделки. Это защитит их от возможных проблем, которые могут возникнуть в спорных ситуациях.

Регистрация договора аренды недвижимости

Для регистрации необходимо предоставить 3 (или более) экземпляра договора в оригинале — один из них будет подшит к делу с правоустанавливающей документацией по предмету аренды

Важно, что, если одна из сторон отказывается от проведения регистрационных действий, когда этого требует законодательство, второй участник сделки может оспорить этот отказ в судебном порядке. Поэтому, составляя арендный договор, следует сразу прописать в нем, на какую из сторон возлагается обязанность его регистрации и прочие связанные с регистрационными действиями вопросы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Важные моменты

При заключении договора найма не упускайте из виду некоторые моменты, которые в дальнейшем могут привести к нежелательным осложнениям:

  • если в тексте не указывается срок действия документа, то по закону он считается равным пяти годам (ст.683 ГК РФ);
  • в случае смерти нанимателя вместо него в договор вписывается один из граждан, проживавших с ним в этой квартире. Договор с ним будет действовать на тех же условиях (ст. 686 ГК РФ).

Более того, в законе предусмотрено признание недействительным договора с другим лицом, если наймодатель не стал продлевать договор с предыдущем квартиросъёмщиком, мотивируя это отказом от дальнейшей сдачи квартиры, а затем в течение года сдал его новым квартиросъёмщикам.

Наймодателям следует быть внимательнее, чтобы не пришлось потом возмещать возникшие убытки, предъявленные к оплате бывшими квартиросъёмщиками в связи с отказом подписывать с ними новое соглашение.

Подробнее узнать про договор аренды, его образец, а также выгодно ли сдавать квартиру посуточно, вы можете узнать далее.

Передача помещения в аренду

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector