Как узаконить перепланировку в новостройке (оформлять)

Чтобы заказать перепланировку в новостройке и узаконить её, просто позвоните нам по телефонам  7 (495) 723-42-70  и  7 (916) 350-45-75

  • оригинал или нотариально заверенную копию акта приёма-передачи квартиры;
  • договор долевого участия или ЕГРН (оригинал или нотариально заверенную копию);
  • копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
  • письменное подтверждение застройщика о выполнении дольщиком всех финансовых обязательств, если это не прописано в акте приёмки-передачи квартиры*
  • разрешение на перепланировку от застройщика (если в ДДУ не прописано данное разрешение)*
  • согласие банка на перепланировку, если квартира в ипотеке
  • проект перепланировки и техническое заключение
  • строительный план или план БТИ

К сожалению, на практике далеко не все застройщики идут навстречу жильцам и предоставляют эти документы. Так что собрать их и предоставить является непростой задачей, мы поможем получить необходимый пакет документов и согласуем Вашу перепланировку «под ключ».

Вам не придется дозваниваться до чиновников и застройщика, стоять в очередях в БТИ и МЖИ. Мы поможем разобраться в тонкостях закона о перепланировке 2019. Наши специалисты бесплатно Вас проконсультируют и доставят документы в удобное для вас время и место.

https://www.youtube.com/watch?v=-UZvkveB_io

Согласование перепланировки в новостройке проходит в несколько этапов:

  1. Принятие решения о внесении измененийстандартную планировку жилища.
  2. Подача заявки в Бюро технической инвентаризации для оформления технического паспорта на квартиру.
  3. Оформление договорных отношений с проектной организацией, имеющей лицензию, свидетельствующую о возможности выполнения работ в проектно-строительной отрасли.
  4. Обсуждение со специалистами возможности проведения перепланировки в соответствии с собственными идеями.
  5. Разработка проекта.
  6. Оформление требуемой для согласования документации.
  7. Согласование проекта в органах МЧС, СЭС, городской архитектуры и градостроительства, а также с владельцем авторского проекта новостройки о том, что здание после проведения строительных работ, связанных с изменением конструктивных элементов, будет соответствовать требованиям нормативно-правовых актов, обуславливающих безопасную эксплуатацию и сохранение первоначальных характеристик.
  8. Оформление и подача заявления в уполномоченные органы с требованием выдать разрешение на перепланировку жилья.
  9. Получение владельцем недвижимости документа, на основании которого можно начинать строительную деятельность по переустройству жилища.
  10. Проведение работ самостоятельно или с привлечением строительных бригад.
  11. После окончания работ — вызов специалиста БТИ с целью проверки соответствия обустроенного жилища проектным данным. Факт соответствия подтверждается актом.
  12. Оформление технической документации на квартиру, в соответствии с проведёнными работами по переустройству.
  13. Предоставление пакета документации в уполномоченные органы, специалисты которых после проведения аналитической работы, оформляют акт приёмки.

В новостройке изменения запроектированных при возведении здания конструкций проще оформить и реализовать до момента сдачи дома в эксплуатацию, ведь достаточно получить разрешение от архитектора проекта

Изменение планировки квартиры допускается как во вторичном жилом помещении, так и в новостройке, причем сделать это гораздо проще до сдачи дома в эксплуатацию, нежели после, поскольку пока дом еще не сдан в эксплуатацию, в нем ведутся строительно-ремонтные работы и внести необходимые коррективы на данном этапе легче всего.

Осуществлять перепланировку

До недавних пор согласно российскому законодательству разрешалось делать перепланировку только в той квартире в новостройке, на которую были оформлены права собственности. Но затем правительство внесло определенные поправки и изменения в законодательно-нормативные акты, и теперь проведение перестройки возможно и до сдачи дома в эксплуатацию и получения выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости.

Как и в любом другом случае, перепланировку квартиры в еще не сданном в эксплуатацию доме необходимо согласовать. Для согласования этого вопроса обязательно нужны правоустанавливающие документы на жилое помещение, которых у владельцев новой квартиры быть в принципе не может, поэтому документом, устанавливающим права на объект недвижимости, в данном случае является договор долевого участия (ДДУ) или договор цессии, если квартира была куплена по переуступке прав требования.

  • письменное согласие застройщика, выданное после согласования перепланировки с главным архитектором проекта новостройки;
  • копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
  • акт приемки-передачи жилого помещения от застройщика новому владельцу (оригинал или его копия);
  • документальное подтверждение проведения полных взаиморасчетов с застройщиком (чеки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей и т.д.).

В случае, когда планируется перепланировка в новостройке до получения собственности на жилье, а застройщик уже сдал дом в эксплуатацию по акту приема-передачи, для согласования перестройки необходимо также предоставить и заключение о сдаче дома в эксплуатацию.

Если гражданин, планирующий проведение перепланировки в новой квартире, принадлежащей муниципалитету, и который проживает в ней на основании договора социального найма, желает согласовать этот вопрос и получить официальное разрешение на воплощение задумки в жизнь, от него потребуется:

  • копия приказа главы местной администрации о проведении застройки;
  • акт приема-передачи новостройки;
  • договор социального найма, на основании которого человек проживает или планирует проживать в ближайшем будущем в данном жилом помещении.

Свободная планировка – словосочетание, которое привлекает внимание потенциальных покупателей жилой недвижимости в новостройке, делает хорошую «кричащую» рекламу застройщику и скрывает под собой вполне успешные попытки застройщика сэкономить на строительстве дома.

Под свободной планировкой понимается отсутствие ненесущих перегородок в квартире или условное разграничение функциональных зон в помещении путем возведения небольшого «бордюрчика» в один кирпич высотой.

Застройщик согласно проекту и плану дома, которые он исполнительно предоставляет государственным контролирующим инстанциям, показывает эти «бордюрчики» как полноценные стены и перегородки, полностью выстроенные согласно нормативным требованиям.

На самом деле, вместо стен и перегородок, разделяющих туалет, ванную комнату, кухню, коридор и спальню, в квартире просто нет. Они есть, но только на бумаге, а по факту строительная фирма просто сэкономила, представив все это так, как будто она печется о комфорте и удобстве будущих жильцов.

Попавшись на удочку продуманной маркетинговой ловушки, расставленной строительными фирмами, владельцам квартиры со свободной перепланировкой следует быть более осторожными с перепланировкой, даже когда они захотят возвести перегородку там, где она должна была быть, согласно с «бордюрчиком».

Прежде чем начинать какие-либо действия по перестройке квартиры со свободной планировкой стоит создать для начала план помещения с четким указанием на нем не возведенных застройщиком стен и перегородок.

Несмотря на то, что не выстроенные строительной компанией стены и значатся в общем плане дома как возведенные, все равно их возведение новым владельцем квартиры будет расцениваться как перепланировка, требующая обязательного согласования и получения соответствующего разрешения.

Как узаконить перепланировку в новостройке (оформлять)

Мнение эксперта

Юрист Консультант

Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы

Задать вопрос

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Для того, чтобы внести изменения в так называемую «свободную» планировку квартиры, собственнику необходимо:

  • направить официальный запрос строительной фирме, которая сдавала дом в эксплуатацию с просьбой выдать проектную документацию (копии), там должны быть отмечены стены, которые не были возведены в процессе строительства;
  • пригласить независимого эксперта или комиссию для обследования объекта на предмет обнаружения несоответствий между тем, что имеется и тем, что показано в проекте дома;
  • проконсультироваться с опытным специалистом-проектировщиком по поводу решения этого вопроса и допустимости тех видов работ по перепланировке, которые владелец желает воплотить в жизнь;
  • на основании рекомендаций проектировщика можно понять, что делать дальше – добиваться разрешения для проведения перепланировки по своему эскизу или внести коррективы в эскиз согласно заключению специалиста и потом согласовывать этот вопрос с Жилищной инспекцией.

Несмотря на то, что до начала проведения перепланировки в новостройке необходимо потратить несколько месяцев и «обивать пороги» многочисленных инстанций для получения разрешения, такой вариант узаконивания переустройства жилища все-таки является более простым и быстрым, чем сделать ремонт самовольно.

Потом необходимо нанимать опытных юристов, адвокатов, чтобы хоть через суд доказать, что внесенные изменения в планировку квартиры не представляют никакой опасности общей целостности дома и его основным несущим конструкциям.

Судебные разбирательства могут длиться годами, что может стать серьезным препятствием для собственника квартиры, который вовремя не узаконивал перестройку, если он решит ее продать, обменять или передать в дар.

И лучше потратить несколько месяцев, но получить бесплатно разрешение и провести перепланировку на законных основаниях, чем потом годами разбираться с жилищными органами и платить баснословные деньги юристам и адвокатам, а также наложенные штрафы.

Чтобы узаконить перепланировку квартиры в новом доме, необходимо:

  1. Согласовать возможность проведения перепланировки с главным архитектором строительной фирмы (если дом еще не сдан в эксплуатацию).
  2. Заказать и получить в БТИ технический паспорт жилого помещения.
  3. Составить эскиз предстоящей перепланировки или обратиться к проектировщикам и заказать разработку проектной документации.
  4. Собрать необходимые документы.
  5. Подать соответствующее заявление с пакетом сопровождающей документации в архитектурный отдел местной администрации или в многофункциональный центр.
  6. Получить письменное официальное разрешение на проведение ремонтных работ.
  7. Провести все запланированные работы согласно эскизу/проекту.
  8. Обратиться в Жилинспекцию и Бюро Технической Инвентаризации с уведомлением об окончании проведения ремонтных работ.
  9. Жилинспекция направит специальную комиссию, которая вместе с техником БТИ обследует помещение и будет оформлять акт приемки-передачи, а также сдаст недвижимое имущество в эксплуатацию.
  10. Получить новый технический паспорт с изменениями в планировке квартиры.
  11. С технической документацией и актом сдачи жилья в эксплуатацию обратиться в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в сведения об объекте в ЕГРП.
  12. Получить новую выписку о праве собственности.

До получения прав собственности

Перепланировка в квартире, расположенной в новострое, на которую ещё не оформлены права собственности, возможна только в ситуации, когда характер работ не предполагает получение специального разрешения.

К таким работам относятся:

  • разборка стенных шкафов;
  • остекление балкона и лоджий;
  • монтаж и демонтаж ненесущих перегородок, которые не граничат с мокрыми зонами;
  • установка кондиционера;
  • замена окон;
  • смена радиаторных батарей;
  • установка и переустановка сантехнического оборудования в пределах ванны, туалета и кухни;
  • устранение или устройство проёмов в ненесущих конструкциях.

Для согласования изменений до получения прав собственности необходимо:

  • оформить техническую документацию на объект недвижимости;
  • разработать проект при помощи специализированной организации;
  • согласовать планируемые действия с жилищной инспекцией с представителями застройщика и исполнителями авторского проектирования;
  • провести работы;
  • пригласить на объект представителей уполномоченных органов и оформить акт о завершении работ;
  • оформить заявку на выезд специалиста БТИ для проведения осмотра квартиры с учётом внесённых в планировку изменений;
  • заказать разработку новой технической документации на квартиру.

Владелецквартиры в новостройке может провести перепланировку двумя способами:

  • сделать все работы, а потом попытаться всё оформить «задним числом»;
  • получить сначала разрешение, а только после этого приступать к перепланировке.

Даже если у человека нет еще свидетельства о праве собственности нажилье, вполне реально согласовать его перепланировку. Правда, сделать это будетдостаточно сложно.

Однако нужнопонимать, что если воспользоваться первым способам, то можно нанести серьезныйущерб конструкции здания, что может быть причиной того, что человеку просто невыдадут разрешительную документацию. И в результате покупатель жилья долженбудет все вернуть в первоначальное состояние.

Специалистырекомендуют делать перепланировку квартиры в новостройке до того, как будетполучено право собственности.

Основные правила

Жилищноезаконодательство Российской Федерации говорит, что планировка – это изменениеконфигурации квартиры, которое необходимо обязательно отразить в техническомпаспорте. В зависимости от того, к какому виду согласования относятся ремонтныеработы, варьируются и правила согласования перепланировки жилья в новостройкедо того, как оно было оформлено в собственность.

Существует два вида согласования.

  1. Разрешительное. В данном случае необходимо получить специальное разрешение у территориального органа гос.жилищной инспекции.
  2. Уведомительное. В этой ситуации указанного выше разрешения получать не надо.

Обращаться за разрешением в местную гос. жилищную инспекцию надо, еслипланируется:

  • перенос ванной комнаты или туалета;
  • установить перегородки, которые будут (или могут) создавать дополнительную нагрузку на перекрытия – это касается перепланировок в домах, в которых железобетонные перекрытия;
  • «прорубить» проемы в несущих перегородках.

Статья 26 ЖК Российской Федерации говорит, что существует ряд действий,которые не требуют получения разрешения, а именно:

  • установка антенн спутникового телевидения на фасаде здания;
  • установка нового унитаза;
  • «снос» не несущих перегородок (если речь идет не о межквартирных перегородках);
  • замена старого напольного покрытия на новое;
  • «создание» проемов в не несущих перегородках;
  • монтаж дополнительных перегородок, которые выполнены из легких материалов.

как

Разрешениеможет быть выдано только после того, как будет предоставлен подробный проектперепланировки жилья.

Для тогочтобы получить проект перепланировки, необходимо обратиться в специальнуюорганизацию, у которой есть соответственное свидетельство.

После того,как будет подано заявление и составлен проект перепланировки жилья, а такжепредоставлена другая необходимая документация, территориальный орган гос.жилищной инспекции будет принимать решение о согласовании.

Все работыпо перепланировке квартиры надо обязательно выполнить до того, как срокдействия соответственного решения закончится.

Если женеобходимости в получении специального разрешения нет, то после того, какперепланировка будет выполнена, необходимо указать новую информацию втехпаспорте квартиры. Это нужно сделать обязательно, поскольку есливпоследствии необходимо будет совершить какие-либо действия с жильем, безактуальной информации в техническом паспорте квартиры, сделать это будетневозможно.

Недопустимые изменения

Законом запрещены такие изменения, как:

  • Расширение за счет жилого помещения кухонного пространства и/или санитарного узла более, чем на 25% от первоначальной жилой площади;
  • Если кухня оборудована газовой плитой — при объединении кухонного и жилого пространства, согласно пожарным нормам, фактическим результатом становится расширенная кухня, которая по санитарным правилам, не может располагаться над жилым пространством (здесь речь идет о планировке соседнего помещения, расположенного ниже). Однако, если соседи снизу проводят аналогичную перепланировку с внесением корректив в инвентаризационный план, эта проблема отпадает. Еще один вариант для владельцев газовой плиты, позволяющий демонтировать стену полностью или частично: установление раздвижной перегородки, которая будет разделять два помещения, оставляя при этом возможность открыть пространство при необходимости. Если квартира однокомнатная, объединение жилого пространства и кухни с газовой плитой запрещено, поскольку в таком случае жилая площадь попросту перестает существовать;
  • Ликвидация несущих конструкций. Выходом в этой ситуации станет частичный демонтаж стены или проем в стене. Предварительно следует произвести техническое обследование дома, разработать схемы укрепления, согласовать работы и получить разрешение властей. В случае, когда узаконивание происходит постфактум, вскрываются все отделочные покрытия проема, для того, чтобы инженер имел возможность обследовать состояние несущих конструкций, наличие усилений и т. д.
  • Уменьшение, перенос или демонтаж общедомовых коммуникаций. Сюда можно отнести: вентиляционные проемы и каналы вентиляционных систем, водяные трубы, в отдельных случаях — радиаторы системы отопления;
  • Увеличение балконного пространства за счет площади жилой комнаты (однако, разрешается конструировать арку, шириной не более 1 метра);
  • Размещение кухни или санитарных узлов (ванной, туалета) над жилыми помещениями, размещение санузлов над кухнями. Единственный вариант, допускающий размещение ванной комнаты над кухней – двухуровневая квартира;
  • Оборудование теплого пола с питанием от общедомовой сети, размещение отопительных систем в холодных помещениях (балконы, лоджии);
  • Конструирование дверного проема санузла (оборудованного унитазом), ведущего непосредственно в жилое помещение. Исключение составляют квартиры, где проживают инвалиды;
  • •Любые работы, влекущие за собой затруднение доступа к общим системам жизнеобеспечения, ухудшение условий проживания граждан или нарушение их прав, снижение прочности конструкции дома.

Легальная перепланировка

Для тогочтобы выполнить легальную перепланировку, необходимо выполнить девять шагов.

  1. Обратиться в БТИ.
  2. Отправиться в отдел архитектуры районной администрации.
  3. Получить разрешение и только после этого начать работы по перепланировке жилья.
  4. Утвердить все изменения и составить акт выполненных работ. Для этого потребуется позвать специалиста из БТИ, который и будет проводить все необходимые замеры. Стоит отметить, что в проекте будут учтены все изменения с точностью до 1 см.
  5. В администрации получить специальное разрешение, позволяющее сохранить квартиру в измененном виде.
  6. Изменить технический пакет документов. Новый техпаспорт будет выдан в БТИ.
  7. Получить кадастровый номер здания и квартиры. Сделать это можно самостоятельно, если обратиться в кадастровую службу или за отдельную плату сразу в БТИ.
  8. Оформить кадастровый паспорт. Необходимо прийти в Кадастровую Палату с полным пакетом необходимых документов, которые и будут являться основанием для предоставления кадастрового паспорта на квартиру.
  9. Получение в Росреестре документов, которые будут подтверждать право собственности на измененное жилье.

Если перепланировка в квартире не требует получения специальногоразрешения, то процесс будет выглядеть так.

  1. Обращение в БТИ для получения плана квартиры (если его еще нет).
  2. Выполнение всех необходимых ремонтных работ
  3. Самостоятельное указание на плане всех изменений.
  4. Обращение в территориальный орган гос. жилищной инспекции. Надо подать соответствующее заявление и план.
  5. Получение акта о том, что перепланировка была выполнена.
  6. Приглашение сотрудника БТИ, который внесет изменения в план квартиры.
  7. Получение «на руки» нового плана – для этого так же надо обратиться в БТИ

Самостоятельные действия

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ, перепланировку и переоборудование помещения собственник вправе реализовывать после получения на то согласия органов самоуправления.

Заключение о сдаче дома в эксплуатацию

Самостоятельно подготовленный пакет документации, указанный в виде перечня в заявлении, подаётся в местную администрацию. На экземпляре заявителя секретарь уполномоченных органов должен поставить отметку о получении, в которой должна присутствовать информация о присвоенном входящем номере и дате поступления документа в организацию.

В случае положительного решения владелец недвижимости может приступать к проведению строительных работ. Сроки их реализации не регламентируются законом.

Если документ подразумевает отказ в проведении перепланировки, владелец квартиры имеет право обжаловать решение в судебном порядке. В качестве альтернативного варианта, он может учесть указанные в выданном уполномоченными органами заключении все замечания, устранить их и повторить процедуру заново.

При планировании расходов на проведении мероприятия следует учитывать затраты на согласование формируются из статей:

  • консультирование квалифицированными специалистами;
  • вызов специалиста БТИ — до 500 рублей;
  • изготовление проекта перепланировки — до 10000 рублей;
  • получение справок — до 200 рублей за документ;
  • ксерокопирование документации;
  • нотариальное заверение документов.

Обязательные документы

Перед тем,как обратиться за разрешением на согласование перепланировки в квартире,необходимо собрать определенный пакет документов. В первую очередь, конечно же,потребуется право собственности на квартиру. Если его нет, то надо подготовитьнесколько документов, которые будут его заменять, а именно:

  • оригинал акта приема-передачи квартиры (подойдет заверенная у нотариуса копия);
  • оригинал договора участия в долевом строительстве (подойдет заверенная у нотариуса копия);
  • согласие от застройщика на проведение перепланировки;
  • справка от застройщика, где должно быть указано об исполнении участником долевого строительства всех договорных обязательств;
  • копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Для того, чтобы все этапы переустройства собственного жилья были оперативно пройдены, кроме достаточного количества для реализации строительных работ денежных средств, нужно заранее подготовить соответствующую документацию. При этом следует учесть, что некоторые справки имеют ограниченный период действия.

В обязательный перечень входят:

  • Заявление от владельца недвижимости о намерениях провести в квартире ремонтные работы, предполагающие внесение изменений в конструктивные элементы здания. Документ имеет установленную форму и должен быть заполнен в соответствии с правилами его оформления.
  • Документация, подтверждающая личность заявителя — паспорт, идентификационный налоговый номер.
  • Правоустанавливающая документация на квартиру, подтверждающая права заявителя распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
  • Действующий на момент подачи заявления технический паспорт с экспликацией квартиры.
  • Справка о прописанных и фактически проживающих граждан в квартире (документ не требуется в случае, если вселения в дом ещё не было реализовано).
  • Нотариально заверенное согласие всех членов семьи, являющихся законными владельцами недвижимости, о проведении переустройства объекта собственности.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Проект, составленный лицензированной проектной организацией.
  • Справка о том, что объект недвижимости, в котором планируется перепланировка, не относится к архитектурной или исторической ценности. Если здание относится к такой категории объектов, необходимо дополнительное разрешение специальных органов.

Стоимость перепланировки

Существует ряд факторов,которые оказывают влияние на стоимость перепланировки квартиры. К нимотносится:

  • количество комнат;
  • общая площадь жилья;
  • техническая сложность перепланировки;
  • расположение дома;
  • и несколько других факторов.

Выполнить перепланировку квартиры до получения собственности можносамостоятельно или обратившись за помощью к агентствам недвижимости или профессиональнымюристам. Во втором случае стоимость перепланировки, конечно же, будет выше.

Что нельзя изменять?

Общий строительный план

ЗаконРоссийской Федерации запрещает определенные изменения жилья.

  1. Снос несущих конструкций. Как вариант, несущую стену можно демонтировать частично, или проломить проем в стене. Перед этим надо обязательно провести техническое обследование здания.
  2. Демонтаж, перенос или уменьшение общедомовых коммуникаций.
  3. Увеличивать размер балкона за счет жилой комнаты. Но при этом допускается сконструировать арку.
  4. Размещение санузла или кухни над жилыми помещениями.
  5. Установка различных отопительных систем в нежилых комнатах.
  6. Любые работы, в результате которых будет затруднен доступ к общим системам жизнеобеспечения дома.

Теперь вызнаете, как узаконитьперепланировки в квартирах в новостройках, но нужно понимать, что перепланировка– это достаточно долгий и трудоемкий процесс, на который надо будет потратитьмного времени и денег. Более того, не всегда получается официально оформить всежелаемые изменения.

Не в коем случае нельзя трогать несущие стены! Даже штрабить под электрику. Любые действия нарушающие целостность капитальной стены могут привести к трещинам или обрушению всего жилого здания, а ответственность понесет собственник квартиры, в которой был ремонт, в том числе уголовную.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector