Запрет на продажу квартиры судебными приставами

Кто имеет право наложить арест на квартиру

Наложение обременения на квартиру, в подавляющем большинстве случаев, связано с наличием у собственника непогашенной задолженности. При этом не имеет значения, кому именно должен владелец квартиры – государству, финансовому учреждению или другому кредитору.

Основной критерий запретительных мер о отношении активов – размер задолженности, который должен быть соразмерен со стоимостью объекта недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Арест могут наложить:

  • государственные органы – налоговая и таможенная службы,
  • судебные приставы-исполнители;
  • судебные органы.

Запрет на распоряжение активами может быть инициировано органами дознания в рамках расследования уголовных дел. В таких случаях санкции в отношении дома или квартиры могут быть признаны обеспечением возмещения ущерба по уголовному делу или предварять конфискацию имущества по приговору суда.

Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.

Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е.

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.

Отметка об аресте имущества вносится в ЕГРН в течение 3 дней после ареста и данная информация доступна всем желающим. Т.е. собственник не сможет утаить факт ареста от покупателя.

В чем выгода?

Плюсы приобретения такой недвижимости заключаются в экономии денег. Жилье с торгов  реализуется дешевле, чем стоимость этого имущества в действительности. При этом если аукцион не состоится, то цена объекта будет продолжать уменьшаться.

Потенциальные риски

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓

Бесплатная юридическая консультация

Москва, Московская область звоните: 

7 (499) 938-60-73

Звонок в один клик

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: 7 (812) 467-36-24

Звонок в один клик

Из других регионов РФ звоните: 7 (800) 333-49-12

Звонок в один клик

Несомненно, в таком приобретении имеются и серьезные риски:

  1. Вы просто берете кота в мешке. Оценить состояние квартиры вы не сможете, так как увидеть объект недвижимости не представляется возможным.

«В обязанности судебных приставов не входит показ арестованного жилья. Покупатели на аукционе опираются только на общую информацию о квартире — метраже, число помещений, полагаются на интуицию. При этом бывшие постояльцы могут устроить новому жильцу некоторые неприятности», — поясняет генеральный директор по юридическим вопросам «Миэль — сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

  1. Зачастую выселенные жильцы с вердиктом суда не согласны, и нередко обращаются в иные инстанции, которые нередко решение об аресте жилого помещения отменяют. Поэтому даже если жилплощадь уже приобретена, нет уверенности в том, что в дальнейшем не будет проблем.

Однако поток желающих купить жилплощадь, находящуюся в залоге, с торгов не снижается.

Основания для ареста квартиры

Арест недвижимости может быть произведен по следующим основаниям:

  • наличие задолженности по услугам ЖКХ – относится к жилью, находящемуся в муниципальной собственности;
  • просроченные платежи по банковским ссудам, в т.ч. если квартира взята в ипотеку;
  • возмещение ущерба, нанесенного собственником квартиры физическим или юридическим лицам;
  • раздел имущества в судебном порядке (см. Все варианты раздела квартиры при разводе);
  • вынесенное судом решение о конфискации имущества;
  • просроченная недоимка по налоговым платежам.

Судебная практика показывает, что в реальности жилое помещение может быть изъято и продано только в случае с ипотечными долгами или же взят кредит под недвижимость.

При наложении запрета по иным основаниям собственник может опротестовать наложенное ограничение и добиться его снятия.

Законодательство

Запрет на продажу квартиры судебными приставами

Реализация арестованного имущества производится согласно Федеральному Закону «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007  № 229-ФЗ (далее — ФЗ № 229), в котором рассматривают вопросы исполнительного производства.

По законодательству, выплачивать долги предыдущего собственника новый владелец не обязан. Согласно пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платежей за жилплощадь и платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилья с момента возникновения прав владения на такое помещение.

Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги

Процедура ареста имущества производится в рамках исполнительного производства, возбужденного по решению суда или предписанию государственных органов.

Гражданский кодекс и законодательство, регламентирующее исполнительное производство, предписывают в обязательном порядке уведомить должника и все заинтересованные стороны о возбуждении процедуры исполнения.

С момента получения должником исполнительного листа отсчитывается срок (в обычной практике – 10 дней), в течение которого лицо имеет право в добровольном порядке погасить имеющиеся долги, не дожидаясь санкций на имущество.

На протяжении этого срока никаких процессуальных действий по наложению ареста на собственность должника не допускается.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

По истечении десятидневного срока судебные приставы-исполнители должны предпринять следующие меры:

  • опись имущества, подлежащего взысканию и наложение запрета на него с составлением соответствующего акта;
  • оценка стоимости квартиры;
  • выставление квартиры (дома) на публичные торги и реализация изъятой недвижимости.

Арест может носить обеспечительный характер – когда суд примет такое решение во избежание сокрытия имущества должником. В подобных ситуациях продажа квартиры не производится, должник лишь лишается права распоряжаться ей.

Во избежание заниженной оценки активов должнику рекомендуется настаивать на проведении оценочной экспертизы только специализированными и лицензированными компаниями.

Запрет на продажу квартиры судебными приставами

В частности, это касается квартир, изъятых в качестве возмещения по ипотечному кредиту. В противном случае недвижимость может быть продана по существенно заниженной цене, которая не покроет задолженность финансовому учреждению.

Этот процесс включает в себя нижеуказанные стадии:

  • участник аукциона подписывает с банковской организацией (или госслужащим) соглашение о передаче средств в виде задатка;
  • оформляется заявление на участие в этом мероприятии, покупатель прилагает к ней соответствующий набор бумаг;
  • заявителя допускают либо отстраняют от участия в аукционе, ему выдают протокол. Физлицо либо фирма, которая допущена к торгам, представляют участников торгов.

Реализация залоговой недвижимости производится через торги открытого типа в виде аукциона. В мероприятии принимают участие как физлица, так и юрлица. Побеждает тот, кто предложит на аукционе самую большую цену.

Для получения информации об арестованном объекте, который выставляется на торги, следует посетить веб-сайт ФССП. На главной странице ведомства находится вкладка «Извещения о проведении публичных торгов».

Согласно ФЗ № 229, торги будут объявлены несостоявшимися:

  • если на участие в аукционе заявили менее двух субъектов;
  • если на торги явилось менее 2-х участников;
  • если никто не надбавил к начальной стоимости.

После чего назначают торги повторно, но начальная цена уменьшается на пятнадцать процентов.

Согласно ФЗ «Об исполнительном производстве», вопросами ареста недвижимости занимаются судебные приставы. Решение об аресте выносится судом по ходатайству займодателя или государственного органа.

Информирование должника об аресте и посещение квартиры судебными приставами.

Составление акта описи недвижимости. В документе отражаются следующие сведения:

  • ФИО присутствующих при аресте единственного жилья (судебный пристав, понятые, семья должника);
  • объект ареста, характеристика описываемого имущества, правоустанавливающие документы на квартиру;
  • указание срока наложения ареста и условий ограничения в пользовании жильем;
  • в случае изъятия квартиры, судебный пристав указывает сведения о принимающей стороне (ФИО ответственного, местоположение, телефон);
  • проставление даты ареста имущества и подписей всех присутствующих.

По завершению ареста, приставы составляют копии акта и направляют их в адрес займодателя и заемщика.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  1. Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность – более 5% от стоимости недвижимости.
  2. Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
  3. Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
  4. Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
  5. Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
  6. Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
  7. Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.

После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот.

При необходимости должник может обжаловать результаты произведенной оценки недвижимости в суде, предъявив независимую оценку 

рыночной стоимости

.

В его интересах, чтобы квартира была продана максимально выгодно и после погашения задолженности еще остались деньги.

Если торги оказались нерезультативными, то на втором этапе квартира выставляется уже со сниженной на 15% стартовой стоимостью. Несмотря на такие привлекательные условия, желающих приобрести арестованное жилье не так много.

Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

Приобретение квартиры, изъятой за долги

Многие должники задаются вопросом, могут ли забрать квартиру за долги? Особенно, если квартира является единственным достойным жильем для должника и членов его семьи. Ответ прост – выселение из квартиры за долги происходит только в том случае, если у заемщика набежала немыслимая сумма, превышающая стоимость квартиры.

Фактическое выселение из квартиры за долги невозможно:

  • Если квартира или дача – это единственная жилая площадь должника и членов его семьи. Вторым условием является отсутствие иных видов собственности кроме как единственная квартира.
  • При наличии несовершеннолетних детей, проживающих в семье должника в единственной квартире. В данном случае арест не производится ввиду ущемления прав детей в отношении жилой площади. Соответственно, изъятие невозможно даже в том случае, если долги сравнялись или превысили стоимость квартиры.

Фактическое выселение отличается от ареста. Процедура предусматривает изъятие квартиры за долги, а затем ее дальнейшую продажу с молотка. Порядок ареста имущества происходит по другой схеме.

Арестованное недвижимое имущество — квартиры, находящиеся в залоге. Когда заемщик не исполняет свои обязательства перед финансовым учреждением, последнее подает иск в суд для взыскания долга в виде имущества с должника.

Арест квартиры

Обратите внимание!Если за этот период времени платеж внесен не будет, то пристав-исполнитель описывает объект и арестовывает имущество.

В размер суммы, которая подлежит уплате за эти 5 суток, входят неоплаченные платежи, а также начисленные проценты, штрафные санкции. Если оплата так и не поступает, жилье отчуждают в Росимущество либо объект переходит к банковскому учреждению. В любой ситуации в отношении недвижимого имущества проводят торги.

Можно ли снять арест на квартиру

Законодательство предусмотрело четыре ключевых способа снятия ареста с квартиры:

  • добровольное погашение задолженности;
  • остановка исполнительного производства по решению суда;
  • при ошибочном вынесении ареста или без должных оснований (например, если квартира фактически не принадлежит должнику);
  • процедура ареста проведена незаконно и с нарушением норм процессуального кодекса.

Для снятия ареста должнику необходимо обратиться в ФССП с платежными документами, подтверждающими погашением долга, или соответствующим решением суда.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Если запретительные меры в отношении жилья были связаны с имеющимися финансовыми обязательствами, то арест, как правило, снимается одновременно с погашением задолженности.

Все обстоятельства, при которых будет произведено снятие запрета на распоряжение имуществом, в подобных случаях оговариваются истцом и ответчиком до подачи искового заявления в суд.

Освободить жилую площадь от обременения так же возможно в следующих случаях:

  • при имеющихся процессуальных нарушениях, допущенных судебным приставом;
  • при ограничении на распоряжение имуществом, по которому законодательно не может быть обращено взыскание или конфискация;
  • если запретительные меры нарушают права третьих лиц (например, в квартире прописан ребенок).

Отмена обременения жилого помещения возможна только тем же органом, который ранее вынес решение о наложении ограничения. При рассмотрении заявлении о наложении ареста на недвижимость судом общей юрисдикции решение об отмене должно выноситься только на основании соответствующего решения этого же суда.

Если имущество арестовано органами дознания в рамках расследования уголовного дела, то снятие обременения возможно только в том случае, если необходимость в подобной мере обеспечения отпала.

Одним из распространенных частных случаев стало наложение ограничения на распоряжение активами, находящимися в совместной собственности, когда должником является один из совладельцев. Если для обеих сторон конфискованное помещение является единственным жильем, то проблемы не возникает.

В противном же случае заинтересованные органы могут арестовать все имущество, невзирая на то, что хотя бы один из хозяев не имеет во владении другой площади, пригодной для проживания. Для снятия запрета в таком случае придется перевести жилье в долевую собственность, и только тогда подавать заявление об отмене судебного решения.

Наложенное ограничение обязательно фиксируется в ЕГРП (см. Выписка из ЕГРП), и совершать любые сделки с такой недвижимостью невозможно – территориальный орган Росреестра однозначно вынесет отказ в регистрации перехода права собственности.

Если собственник жилплощади, на которую наложено обременение, заинтересован в скорейшем заключении сделки купли-продажи со своей квартирой, он может приостановить регистрацию на срок до трех месяцев.

За это время владелец квадратных метров может решить вопрос со снятием наложенного обременения с тем органом, который инициировал запрет. Как показывает судебная практика, договориться можно даже с банками, которые намерены взыскать ипотечное жилье в случае длительной просрочки платежей (см. Продажа квартиры в ипотеке).

В особенно сложных случаях владелец, во избежание выселения из квартиры и продажи активов с публичных торгов, может подать заявление в суд о снятии ограничения с помещения и применении иных обеспечительных мер по имеющимся долгам.

Если собственнику удастся доказать в суде свои добросовестные намерения в отношении кредитора, то суд может принять решение о снятии запретительных мер на имущество.

Снятие ограничения, как и его наложение, должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке. На основании решения суда вносится запись о снятии обременения в ЕГРП и хозяин сможет распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению.

Исковое заявление

Вывести недвижимость из-под обременения возможно путем подачи соответствующего искового заявления в судебные органы. Освобождение от запрета должно быть четко аргументировано собственником, и все имеющиеся доказательства неправомерного введения санкций прикладываются к исковому заявлению.

Подача искового заявления об освобождении недвижимости из-под ограничения допускается в течение трехгодичного срока исковой давности и только до того момента, как спорная жилплощадь будет реализована.

В заявлении необходимо указать все факты относительно введения запрета на распоряжение квадратными мерами:

  • дату составления описи и наложений санкций;
  • документ-основание для проведения подобной процедуры (постановление о возбуждении исполнительного производства);
  • описание объекта недвижимости, с указанием точного адреса и общей площади.

Далее собственник должен перечислить имеющиеся нарушения установленного регламента, допущенные судебным приставом, если таковые были.

Запрет на продажу квартиры судебными приставами

В заявлении необходимо ссылаться на действующие нормы законодательства, в соответствии с которыми имущество может быть выведено из-под санкций – статьи 131-132 и 442 ГК РФ и ст. 119 ФЗ «Об исполнительном производстве».

К заявлению прикладываются следующие документы:

  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
  • постановление о наложении ареста (копия);
  • правоустанавливающие документы на собственность заявителя;
  • бумаги, являющиеся доказательствами неправомерного наложения обременения на жилье.

Оформление

Для участия физических лиц понадобятся следующие бумаги:

  • заявка на участие;
  • Заявка-на-участие-в-торгах-по-покупке-арестованной-квартиры
  • квитанция, подтверждающая оплату задатка;
  • ксерокопия документа, удостоверяющего личность (паспорт);
  • опись сданной документации, которая подписана участником. Данный документ составляется в 2-х экз., в одном из которых отмечают точную дату, указывают время приема заявки;
  • согласие супруга субъекта подающего заявку на торги (заверяется нотариально);
  • закрытый конверт, содержащий предложение по стоимости объекта.

Юрлицам дополнительно требуется предоставить такую документацию:

  • ксерокопии учредительных бумаг, необходимо приложить к ним свидетельство регистрации;
  • документы, которые удостоверяют правомочия органов управления и должностного лица (заверяются руководством компании).
  • разрешение в письменном виде от управляющего органа о приобретении недвижимости в случае, когда подобная необходимость отмечается в учредительных бумагах;
  • копию бухгалтерского баланса (берется последний отчетный период);
  • прочие бумаги, предусмотренные законодателем.

Обжалование ареста квартиры в суде

Обжалование обременения недвижимости – право, которое сохраняется за должником или другими заинтересованными лицами. Процедура ареста жилища строго регламентирована – судебный пристав обязан действовать в строгом соответствии с действующим законодательством:

  • беспрепятственное нахождение судебных исполнителей возможно только в том помещении, которое принадлежит должнику;
  • опись и конфискация имущества производится на основании письменного разрешения, выданного старшим судебным приставом;
  • действия судебных исполнителей не допускаются в ночное время суток и в выходные дни.

Запрет на продажу квартиры судебными приставами

Нарушение любого из перечисленных условий является основанием для обжалования действий судебных приставов и неправомерного введения запрета на распоряжение собственностью.

Добиться обжалования ареста жилища может и супруг/супруга должника, если обременение было наложено на всю площадь, а не на долю, принадлежащую неплательщику.

Если в качестве предмета обременения выступает недостроенный дом, то супруг/супруга вправе инициировать обжалование действий судебных приставов по причине того, что в строительстве дома принимали участие другие члены семьи, и дом будет принадлежать им на праве общей собственности.

Вопросы и ответы. Типичные ошибки при покупке квартиры в залоге

На торгах предложили приобрести квартиру, которая находится в залоге. Жилье продается с аукциона, его организуют судебные приставы.

Стоимость объекта ниже рынка примерно на 25 %. Какие поджидают меня «подводные камни»? Стоит ли заморачиваться?

Для покупателей подобных квартир имеется несколько потенциальных неприятностей и «подводных камней». Во-первых, имеется вероятность того, что бывший собственник съезжать с квартиры откажется, и тогда новому владельцу придется тратить средства и время на судебное разбирательство, чтобы бывших жильцов выселили.

Во-вторых, возможный покупатель оценить квартиру не может, так как приставы-исполнители показами арестованной квартиры не занимаются. Постоялец, засевший в жилом помещении, также вряд ли пустит вас, чтобы показать незнакомцам все удобства собственного жилища.

Типичные ошибки при покупке арестованной квартиры:

  1. заранее узнайте реальную цену понравившегося объекта недвижимого имущества, так как если участников будет много, есть риск, что во время торгов стоимость существенно возрастет;
  2. трезво оценивайте свои финансовые возможности. В результате торгов вы можете увлечься и предложить неподъемную для себя денежную сумму. На практике часто встречались случаи, когда начальная цена возрастала в полтора раза выше рыночной вследствие большого числа участников и азартной борьбы.

Недвижимое имущество, не подлежащее аресту в квартире

Закон ограничивает права судебных приставов на изъятие недвижимого имущества, если оно отвечает следующим условиям:

  • квартира (или доля в квартире) является единственным помещением, пригодным для проживания на постоянной основе;
  • дом и расположенный под ним земельный участок – единственное жилье должника.

Исключение составляют помещения, приобретенные на условиях ипотечного кредитования и являющиеся предметами банковского залога – в подобных случаях норма закона не действует.

https://www.youtube.com/watch?v=https:ZvLW3z-gZA0

Чтобы избежать обременения ипотечного жилища и последующего выселения должнику целесообразно подать заявление в суд об отсрочке исполнительных действий. При наличии аргументированных оснований (наличие несовершеннолетних детей, длительная болезнь неплательщика) суд может принять благоприятное для должника решение.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector